Affitto Riscatto, Rent to Buy, Carpe Diem: analisi dei contratti atipici

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Che il mercato immobiliare sia profondamente cambiato negli ultimi anni è ormai chiaro a tutti. Tante realtà del settore sono scomparse, altre hanno avuto la capacità di adattarsi. Anche e soprattutto grazie all’apertura verso le nuove forme contrattuali.

L’enorme numero di trattative frenate dalla mancanza di alternative all’accensione di un mutuo non concessa, sono state semplificate dalla redazione di “contratti atipici”. Vediamo quali sono:

Affitto con riscatto

Si tratta di una vecchia forma contrattuale pensata per le fasce di reddito meno abbienti per incentivare la vendita di immobili prima casa. Consente, infatti, di riscattare i canoni di locazione versati durante un certo periodo di tempo (equiparabile a quelli di ammortamento di un mutuo), dopo il quale la proprietà viene trasferita all’affittuario. In pratica, il venditore finanzia l’acquirente concedendogli di pagare a rate l’immobile Una soluzione che sembra rispondere all’attuale crisi del mercato immobiliare.

Rent to Buy con opzione

E’ che un contratto di locazione legato con un contratto di opzione, concedendo cioè all’acquirente la possibilità di trasformare la locazione in una e vera e propria compravendita, tramutando i canoni di locazione versati, in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se in questa ipotesi vi è il vantaggio per il venditore di ottenere fin da subito dei canoni di locazione da non restituire in nessun caso, l’acquirente gode dell’immobile con la facoltà di decidere se comprarlo o meno. Ma attenzione agli svantaggi: da un lato, come detto, l’acquirente non ha diritto a ricevere i canoni versati, mentre il venditore può avere difficoltà nel riottenere la disponibilità dell’immobile, proprio perché il contratto di locazione stipulato è soggetto agli obblighi di legge, e quindi su aspetti come la durata della locazione, ad esempio, non si possono prevedere clausole diverse da quelle previste dalle norme in vigore. A livello fiscale sono previste dapprima tutte le imposte disciplinate per la locazione prima, e l’acquisto poi; mentre per l’eventuale IMU questa è a carico del venditore.

Rent to buy “con preliminare”

Prevede anche in questo caso un primo contratto di locazione, dove le parti prevedono e convengono che si trasformi poi in una vera e propria compravendita, dove i canoni versati si tramutano in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se nulla cambia in termine di vantaggi tra le parti, e a livello impositivo, rispetto all’ipotesi “con opzione”, è bene sottolineare che se il contratto preliminare non è trascritto il conduttore (e futuro acquirente) rischia ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli a carico del venditore, ma se un’eventuale trascrizione nei Registri immobiliari può risolvere questa situazione, tale protezione è limitata a 3 anni (come previsto dall’art. 2465- bis, comma 3, del Codice Civile).

Carpe Diem

E’ la più innovativa, in quanto permette l’acquisto diretto della casa impostando una serie di pagamenti mensili (di solito 24 o 36 mensilità) fino al Rogito vero e proprio. Il vantaggio è quello di presentarsi al rogito con un prezzo di acquisto decisamente abbassato dalle rate pagate, con una conseguente richiesta mutuo più contenuta e con una banca che ha potuto verificare la solvibilità del cliente durante i 24/36 pagamenti intermedi. Formula che garantisce il più possibile sia chi vende che chi compra (approfondisci qui), ma applicabile solo se la casa in oggetto è subito fruibile per il proponente.

 

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