IPOTECA EQUITALIA SU APPARTAMENTO DA ACQUISTARE

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Gent.mo Avvocato, sono in procinto di acquistare un immobile, tuttavia ho un dubbio. Sull’appartamento in oggetto grava un’ipoteca iscritta da Equitalia – che verrà cancellata al momento della stipula del rogito -, ed inoltre sono a conoscenza che la proprietaria risulta avere altri debiti. Mi chiedo se a seguito dell’acquisto posso incorrere in un’azione revocatoria da parte degli altri creditori, atteso che la proprietaria mi ha riservato un “prezzo di favore”.

L’azione revocatoria ordinaria, regolata dal codice civile all’art. 2901 prevede che i creditori possano domandare che il giudice dichiari inefficace nei loro confronti gli atti di disposizione del patrimonio che il debitore pone in essere al solo fine di sottrarre i beni che ne fanno parte alla disponibilità dei creditori stessi. Affinchè vi sia una pronuncia favorevole, la legge impone che ricorrano cumulativamente tre presupposti. Innanzitutto, il credito che si fa valere deve essere anteriore rispetto all’atto dispositivo e deve essere esistente (deve risultare da trascrizioni o deve essere cd litigioso) al momento della proposizione della domanda di revocatoria. In secondo luogo, rileva il consilium fraudis sia del debitore sia del terzo acquirente (in questo caso Lei). Per consilum fraudis si intende l’intenzione del debitore di voler sottrarre il bene alla disponibilità del creditore, mentre invece quella del terzo si riferisce alla consapevolezza del terzo acquirente delle intenzioni del venditore. A ciò si aggiunga che la legge distingue gli atti a titolo gratuito (donazione) da quelli a titolo oneroso. Difatti nel primo caso il consilium fraudis del terzo è irrilevante, ed il contratto di compravendita risulta inefficace in ogni caso. Ciò premesso per dirle che se il prezzo pattuito nell’atto di compravendita è inferiore rispetto al prezzo di mercato, il giudice potrebbe tenerne conto in ordine all’accoglimento della domanda di revocatoria, in aggravio della Sua posizione ed al di là della avvenuta prova del consilium fraudis (il cui onere probatorio pende in capo al creditore). Inoltre nel caso di specie, bisogna verificare se la Sua dante causa è titolare di altri cespiti da poter aggredire con una procedura esecutiva, al fine di riscontrare l’entità della diminuzione del patrimonio che comporterebbe la vendita dell’immobile. Giusto per fare un esempio se la stessa fosse proprietaria di un altro immobile, la vendita del quarto (del valore di circa € 20.000,00) – che Lei vorrebbe acquistare – non risulterebbe una diminuzione consistente tale da giustificare un’azione revocatoria. Se al contrario dovesse essere l’unico cespite su cui rivalersi, con ogni probabilità i creditori potrebbero opporgliela.

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