Loan to Value, la nuova variabile dei mutui

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Perfetto specchio della situazione economica, il mercato dei mutui negli ultimi anni è passato dall’euforia al baratro, per dare ultimamente dei segnali di ripresa. Adesso che comincia a vedersi la luce in fondo al tunnel le banche stanno tornando ad erogare,  complice il miglioramento del costo della raccolta e il calo dei margini ottenuti dall’acquisto di titoli di Stato. Nel primo bimestre di quest’anno si registra un ottimo +18% di erogato (circa 3,2 miliardi) anche se la vera novità che sta emergendo è che il “costo” del mutuo, ovvero lo spread, si rivela selettivo. Questo significa che il tasso è direttamente proporzionale al profilo del cliente. Più è a rischio, più è alto lo spread. Comunque un passo in avanti rispetto a pochissimi mesi fa quando il mutuo non veniva neanche concesso.

E così, dopo essere diventati esperti di tassi, spread, euribor o irs, ecco che all’orizzonte si profila il nuovo termine che entrerà nelle nostre case per capire la fattibilità di un mutuo: Loan to Value. SI tratta del rapporto che c’è tra il prezzo del bene e la richiesta utuo, ed è proprio il Loan to Value a decretare il il grado di rischio del cliente. In pratica se acquisto una casa di 200mila euro e chiedo un mutuo di 100mila euro (loan to value del 50%) pago oggi uno spread inferiore rispetto a chi, per lo stesso immobile, ne chiede 150mila.

Analizzando ai raggi x l’offerta emerge che per i clienti con alto merito creditizio gli spread stanno scendendo (il miglior variabile si spunta con uno spread del 2,1%). Si tratta di percentuali ancora molto più alte dei livelli pre-crisi (a metà 2011 si poteva stipulare mutui con spread anche sotto l’1%) ma nettamente migliori di quelle dello scorso anno, quando era praticamente impossibile strappare in banca uno spread più basso del 3-3,5 per cento.
Sempre le dinamiche dell’offerta danno un altro inequivocabile verdetto. Il variabile costa oggi molto meno del fisso. La differenza a 20 anni è di circa 210 punti base e arriva fino a 230 punti per durate da 25 a 30 anni. Ciò significa che oggi si può ottenere un mutuo a tasso variabile semplice (senza opzioni) con un tasso di interesse Tan (ottenuto sommando allo spread deciso dalla banca l’indice Euribor a 1 mese o 3 mesi) del 2,8%. Mentre il miglior fisso si attesta al 4,9%. Questo spiega perché oggi il mercato è totalmente sbilanciato sul variabile.

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