EDIFICI ABUSIVI

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SANATORIA DI UN APPARTAMENTO PRIMA DEL ROGITO
Lo stato catastale ed urbanistico degli appartamenti dev’essere conforme per non avere problemi di irregolarità, non si può escludere di trovare unità immobiliari non conformi con la documentazione dichiarata.
Chi effettua una ristrutturazione, per evitare disguidi al momento della vendita, deve chiedere l’autorizzazione al Comune prima di iniziare i lavori e presentare l’aggiornamento catastale in modo che ogni opera effettuata sia conforme allo stato dichiarato.
Sono a disposizioni alcuni consigli per non cadere in situazioni scomode.
Prima di vendere e acquistare un appartamento i principali documenti tecnici che vanno verificati sono:
• Titolo abilitativo con cui è stato realizzato l’edificio (licenza edilizia, concessione o permesso di costruire);
• Eventuali titolo edilizia in sanatoria o richiesta di condono;
• Pratiche edilizie successive alla costruzione che hanno comportato la modifica della distribuzione interna degli ambienti(CILA, SCIA);
• Certificato di agibilità;
• Certificati di conformità degli impianti;
• Dati catastali, tra cui la visura e la planimetria catastale.

La verifica più importante è l’accertamento della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed il titolo edilizio (regolarità urbanistica) e tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali (regolarità catastale).
Queste semplici operazioni sono fondamentali perché nel caso di irregolarità, la difformità e le conseguenze amministrative verrebbero ereditate dal nuovo proprietario.
Per tutelare l’acquirente è quindi importante che un tecnico verifichi la documentazione prima di arrivare al rogito.

CASI COMUNI DI IRREGOLARITÀ
Non tutte le irregolarità possono essere sanate, per farlo bisogna che gli interventi realizzati siano conformi al regolamento edilizio comunale, al piano regolatore ed alle norme igienico sanitarie.
Si riportano di seguito una serie di interventi che comportano la presentazione di una sanatoria (accertamento di conformità o CILA per lavori già eseguiti) al comune:
Realizzazione di un bagno aggiuntivo
La necessità di costruire un ulteriore bagno viene spesso risolta dividendo quello esistente in due unità minori. In questo caso la sanatoria è di solito agevole. Differente è il caso di un bagno realizzato all’interno di una stanza esistente in quanto la superficie della stanza diminuirebbe fino a raggiungere il limite minimo previsto dalle norme.
Spostamento della cucina nel soggiorno
La necessità di realizzare appartamenti con più stanze ha comportato lo spostamento della cucina nel soggiorno. Questo spostamento anche senza demolizione di tramezzi deve essere autorizzato dal comune e riportato nella variazione catastale della planimetria.
Ampliamento del soggiorno come open-space
Il soggiorno spesso viene ampliato inglobando il corridoio o l’ingresso, due vani che per le esigenze contemporanee sono sempre meno utilizzati. Si ottiene questa nuova configurazione anche con la semplice demolizione di un tramezzo. La sanatoria
potrebbe essere difficoltosa nel caso in cui l’ambiente ottenuto sia troppo grande e non vengano così rispettate le norme igienico- sanitarie che prevedono il rapporto minimo tra superficie finestrata e superficie dell’ambiente.
Divisione di una camera da letto in due camerette
La divisione di una camera doppia in due singole avviene costruendo un semplice tramezzo che divide in due lo spazio. Anche in questo caso il rispetto delle normative potrebbe comportare problemi nella richiesta di sanatoria: le stanze dovranno avere la
corretta superficie minima e il corretto rapporto aeroilluminante richiesto dalla normativa vigente.

Edifici abusivi, l’inerzia del Comune non è una sanatoria

L’edificazione senza titolo abilitativo è illegittima e la situazione non cambia se l’Amministrazione, che deve tutelare l’interesse pubblico, agisce con ritardo.
Al contempo l’inerzia non può far credere al proprietario del manufatto abusivo che si crei una sorta di sanatoria automatica. Questo perché nonostante il decorso del tempo non decade all’Amministrazione il potere e il dovere di contrastare l’abusivismo edilizio.
Per questo motivo, il Comune può quindi emettere l’ordine di demolizione senza dover fornire ulteriori motivazioni. Si hanno diversi esempi di cause aperte per abusivismo edilizio che si concludono con la stessa sentenza: l’abuso edilizio non si regolarizza col trascorrere del tempo.

I VANTAGGI DI FARE I LAVORI INTERNI REGOLARMENTE
L’irregolarità verrà sanata nella maggior parte dei casi prima di vendere l’immobile quando vige l’obbligo di dichiarare nel rogito la conformità catastale.
Sanare un appartamento, è più costoso di richiedere un permesso prima dell’inizio dei lavori. Oggi con la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata) è possibile realizzare dei lavori regolari con costi idonei e sostenibili.
Prima di sapere se è possibile sanare delle irregolarità bisogna leggere le normative edilizie del comune ove è situato l’immobile per poi procedere con la CILA in sanatoria.
Per completare la regolarizzazione ed avere tutta la documentazione pronta per il rogito dopo la sanatoria edilizia-urbanistica il tecnico incaricato preparerà la variazione catastale con la procedura DOCFA per ottenere anche la regolarità catastale.

 

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