CONTRATTO PRELIMINARE IMMOBILI DA COSTRUIRE A SEGUITO DEL D.lgs 14/2019

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Sempre più diffusa è la stipula di contratti preliminari tra imprese costruttrici e soggetti privati, aventi ad oggetto un bene futuro, nella specie, immobili da costruire o in corso di costruzione. 

Il 16 marzo 2019 è entrato in vigore il D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14, attuativo della L. 19 ottobre 2017 n. 155, riportante modifiche alla disciplina sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Si tratta di una particolare forma di garanzia rivolta ai promissari acquirenti nelle eventuali ipotesi di dissesto delle imprese costruttrici, dissesto intervenuto prima della stipula dell’atto definitivo di vendita. 

Il Legislatore ha sentito l’esigenza, data la delicatezza della materia, di intervenire a tutela del soggetto più debole, l’acquirente, laddove accadesse che la parte venditrice,nel caso specifico il costruttore, versasse in una situazione di crisi tale da impedirle la possibilità di adempiere le proprie obbligazioni. 

Allo scopo di rafforzare la tutela degli acquirenti degli immobili da costruire è stato quindi introdotto il D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14 in modifica al precedente D.Lgs. 122/2005, che a sua volta già prevedeva garanzie al riguardo. 

In primo luogo si segnala il ruolo fondamentale ricoperto dal Notaio, dal momento che il contratto preliminare e scritture inerenti al successivo acquisto della proprietà, deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Nulla è quindi lasciato alla libertà dei contraenti in ordine alla forma che il negozio dovrà rivestire.

Il Legislatore ha previsto inoltre alcuni elementi essenziali che dovranno essere indicati a pena di nullità tra le clausole contrattuali, e la cui regolarità dovrà essere verificata dal Notaio. 

Nel contratto preliminare oltre all’indicazione degli estremi della fideiussione (obbligo già previsto) dovrà essere attestata la conformità della stessa al modello standard che sarà definito con successivo ed apposito Decreto Ministeriale entro 90 giorni dall’entrata in vigore del Decreto Legislativo 14/2019. 

La fideiussione a garanzia degli acconti potrà essere rilasciata solo da banche ed assicurazioni e non più da intermediari finanziari. 

Nell’atto di trasferimento dell’immobile dovranno inoltre essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale, che avrà effetto dalla data di ultimazione dei lavori e avrà come soggetto beneficiario l’acquirente, a copertura dei danni all’immobile e a terzi. 

Dal mancato adempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale, ovvero, dalla dichiarazione del Notaio di mancata ricezione entro la data fissata per il rogito della polizza assicurativa o ancora la non conformità di quest’ultima al modello ministeriale, potrebbe derivare l’escussione della fideiussione (bancaria o assicurativa) ovvero la nullità del contratto. 

Successivi Decreti Ministeriali definiranno i modelli standard di fideiussione e polizza di assicurazione. In via transitoria il contenuto della polizza assicurativa, così come quello della fideiussione, sarà determinato dalle parti nel rispetto della normativa vigente. 

Il Notaio avrà pertanto l’obbligo di menzionare nel contratto di trasferimento gli estremi della polizza decennale e la sua conformità al Decreto Ministeriale.

La data prevista per l’entrata in vigore della nuova normativa è il 16 marzo 2019, pertanto le modifiche apportate si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data di entrata in vigore del D.Lgs. stesso.

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