IL LEASING IMMOBILIARE ABITATIVO. AGEVOLAZIONI E GARANZIE PER CHI ACQUISTA LA PRIMA CASA CON IL LEASING

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Introdotto per la prima volta con la Legge di Stabilità 2016 il leasing immobiliare abitativo è una particolare forma contrattuale che prevede la locazione finanziaria di un immobile da adibire a prima casa. In pratica è una formula per acquistare casa pensata soprattutto per chi non ha i mezzi finanziari per ottemperare nell’immediato al pagamento del bene immobiliare. 

Il leasing prevede infatti che si stipuli un accordo tra un “concedente” (normalmente un Istituto bancario o intermediario finanziario) e un “utilizzatore” (la persona che di fatto andrà ad abitare la casa). 

Il concedente diventerà inizialmente il proprietario della casa dando però all’utilizzatore il beneficio di poter sfruttare sin da subito il bene a fronte del pagamento di un canone concordato tra le parti e con la definizione di un prezzo finale che l’utilizzatore verserà al concedente alla scadenza del contratto, diventando a tutti gli effetti il proprietario dell’immobile stesso.  

L’utilizzo dell’abitazione, anche se non si è ancora proprietari effettivi, prevede l’impegno e l’onere della cura e della manutenzione dell’immobile e il pagamento delle tasse sulla casa e le spese condominiali.

Il contratto prevede una tutela importante per l’utilizzo in caso di incapacità di pagamento delle rate infatti il canone può essere sospeso per una volta sola e per un periodo non superiore a 12 mesi esclusivamente per cause legate alla cessazione del rapporto lavorativo da parte dell’utilizzatore, il contratto può essere invece ceduto, previo benestare del concedente, in caso di trasferimento in altra città o cambio casa. 

In caso di inadempimento contrattuale l’utilizzatore dovrà restituire il bene immobiliare al concedente. 

Quest’ultimo porrà in vendita l’immobile devolvendo il ricavato all’utilizzatore al netto di quanto ancora non versato (prezzo finale di riscatto e canoni non versati).

Il pacchetto di misure sviluppate dal Ministero per l’Economia e le Finanze (MEF)  all’interno del programma CASA? 

CONVIENE per il 2018 (rinnovato dal 2017) prevede una serie di garanzie civilistiche e agevolazioni fiscali al fine di favorire l’uso di questo strumento per l’acquisto dell’abitazione principale.

L’iniziativa si rivolge principalmente a tutti i cittadini contribuenti, non proprietari di altri immobili adibiti a prima casa, il cui reddito complessivo sia inferiore ai 55.000 euro, i quali siano interessati alla stipula di un contratto di leasing immobiliare anche per abitazioni in costruzione o da costruire, purchè le unità immobiliari oggetto del contratto vengano adibite entro un anno dalla consegna ad abitazione principale.

Le agevolazioni variano a seconda della fascia di età del contribuente all’atto della sottoscrizione del contratto finanziario, sotto i 35 anni infatti, i soggetti utilizzatori potranno detrarre fino al 19% del canone da versare con un tetto massimo di 8.000 euro all’anno, stessa percentuale di detrazione sarà applicata al prezzo di riscatto dell’immobile alla scadenza del contratto di leasing con un tetto massimo di 20.000 euro annui. 

A partire dai 35 anni in poi vengono applicate le stesse percentuali sia su canone che su prezzo di riscatto ma con tetti finanziari annui ridotti del 50% rispetto al precedente scaglione (4.000 euro/anno per il canone e 10.000 euro/anno per il prezzo di riscatto.

Per usufruire di queste agevolazioni i titolari di contratti di leasing abitativo, stipulati a partire dal 1 Gennaio 2016 e fino al 31 Dicembre 2020, devono semplicemente portare in detrazione i costi di cui sopra nella dichiarazione dei redditi annuale.

Le detrazioni Irpef relative al Leasing Immobiliare abitativo valgono per qualsiasi tipo di abitazione anche se appartenenti a categorie di lusso quali A/1, A/8 e A/9 purchè destinate ad un utilizzo abitativo principale.

CON LA CESSIONE DEL CREDITO L’ECOBONUS DIVENTA DENARO CONTANTE

Il 18 Maggio 2018 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n.11/E relativa alla cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per interventi di efficienza energetica come disciplinato dall’Art. 14 del decreto-legge 4 giugno 2013 n. 63.

Lo scopo è di fare chiarezza sulle possibili applicazioni del credito d’imposta ottenibile a seguito di interventi riqualificativi per quanto riguarda l’efficienza energetica e la messa in sicurezza del proprio immobile o del condominio in cui risiede.  

Tale credito è pari al 50% per quanto concerne il miglioramento delle prestazioni di risparmio energetico quali il rifacimento di infissi, caldaie a condensazione e schermature solari.

Può toccare fino al 75 % se l’intervento è mirato a ridurre la classe energetica del bene immobiliare e l’85% se in aggiunta a questi vengono effettuati lavori per la messa in sicurezza dell’edificio da rischi sismici (Rafforzamento ottenuto dalla Legge del Bilancio 2018). 

La circolare informa quindi che tale credito d’imposta può essere ceduto sia ai fornitori a cui sono stati commissionati i lavori, quali ad esempio le Società di Servizi Energetici (Sse) o Energy Service Companies (ESCO), sia a soggetti privati (Lavoratori autonomi o Imprese) purchè siano interessati al rapporto da cui è originata la detrazione. 

Non può invece essere ceduto a soggetti del tutto estranei ai lavori o a Istituti Bancari e società di intermediazione finanziaria a meno che non si tratti di contribuenti che si trovino nella cosiddetta No Tax Area. 


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