RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: AGEVOLAZIONI FISCALI

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Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali. La più conosciuta tra queste agevolazioni è sicuramente quella disciplinata dall’articolo 16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi), che consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. La legge di bilancio 2018 (legge n. 205 del 27 dicembre 2017) ha rinviato al 31 dicembre 2018 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Salvo che non intervenga una nuova proroga, dal 1° gennaio 2019 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro. Dal 2018, tuttavia, la stessa legge di bilancio ha introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. Questa nuova comunicazione è necessaria per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi di recupero edilizio. I benefici fiscali per i lavori sul patrimonio immobiliare non si esauriscono con la detrazione Irpef. Altre significative agevolazioni, infatti, sono state introdotte negli anni. Tra queste, per esempio, la possibilità di pagare l’Iva in misura ridotta e quella di portare in detrazione gli interessi passivi pagati sui mutui stipulati per ristrutturare l’abitazione principale. 

Per i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire delle seguenti detrazioni: 

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2018, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare 

• 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2019. L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

INTERVENTI PER USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI FISCALI

I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti. 

A. Interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia): 

• manutenzione straordinaria 

• restauro e risanamento conservativo

• ristrutturazione edilizia 

Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione. 

MANUTENZIONE STRAORDINARIA 

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso. Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. 

Esempi di manutenzione straordinaria: 

• Installazione di ascensori e scale di sicurezza

• Realizzazione e miglioramento dei servizi igienici 

• Sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso 

• Rifacimento di scale e rampe 

• Interventi finalizzati al risparmio energetico 

• Recinzione dell’area privata 

• Costruzione di scale interne

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.  Esempi di ristrutturazione edilizia:

• Demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente 

• Modifica della facciata 

• Realizzazione di una mansarda o di un balcone 

• Trasformazione della soffitta in mansarda  o del balcone in veranda 

• Apertura di nuove porte e finestre 

• Costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti

Restauro e risanamento conservativo

Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili. Alcuni esempi:

• Interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado

• Adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti

 • Apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali


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