MUTUO PRIMA CASA: QUALE TASSO SCEGLIERE?

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Dai dati aggiornati a fine estate, si riducono le surroghe, aumentano significativamente le richieste per acquisto della prima casa e anche dei mutui erogati. Si passa dal 40% al 43% circa di richieste per acquisto di prima casa e quasi al 50% di mutui erogati nel secondo trimestre rispetto al I trimestre del 20181.

Si nota anche una maggior propensione delle banche ad erogare importi alti. Questo conferma il trend, di cui si è già parlato due mesi fa, dell’incremento delle compravendite per immobili di pregio. 

Nel secondo trimestre 2018 inoltre si registrano prezzi al mq degli immobili in flessione (-1,4%), ma i prezzi per il nuovo invece aumentano di oltre il 4%. 2 

Le transazioni avvengono principalmente tramite agenzie immobiliari (68%), vengono gestite in autonomia, oppure direttamente con il costruttore o con il venditore solo in un caso su tre circa (32%), questo secondo una recente survey sull’agente immobiliare di Nomisma. 

Queste indicazioni mostrano un mercato in leggera ripresa, strutturato e che sembra non essere impattato dalla situazione politica attuale di preoccupazione dei mercati; tuttavia le banche stanno leggermente aumentando i tassi di interesse sui mutui, che rimangono comunque convenienti, soprattutto se si prendono in esame i tassi variabili. 

E’ proprio la moneta unica (Euro) che ha permesso e tutt’ora permette tassi di interesse molto bassi, da quando siamo inclusi nell’Unione Europea, il tasso variabile è stata una soluzione vincente (escluso il periodo tra il 2007-9 per la crisi economica). 

Qual’è lo scenario che si prospetta nel medio periodo?

Un rialzo anche modesto dell’inflazione (fissata al 2% come obiettivo dalla BCE), potrebbe far salire in modo considerevole la rata dei mutui “legati” appunto all’Euribor. L’inflazione è legata soprattutto a due fattori: materie prime e lavoro, gli andamenti di questi due parametri fanno capire se l’inflazione aumenterà o meno, e sono i due elementi da guardare per la decisone sul tasso. Altrimenti esiste sempre la via di mezzo, che alcuni istituti di credito offrono: il Variabile col CAP, più conveniente di un fisso, meno soggetto ad oscillazioni di un variabile, proprio per via di un tetto massimo o “cap” al di sopra del quale non si può arrivare per contratto3.

Fonti:  1. Idealista  •  2. Crif  •  3. Il Sole 24 Ore

TASSO FISSO, VARIABILE O MISTO: COSA SONO?

TASSO FISSO: l’interesse viene stabilito al momento della stipula del contratto e rimane costante per tutta la durata del finanziamento. Questo tasso è calcolato in base alla somma dell’Eurirs e dello spread. Il tasso fisso è più alto rispetto a quello variabile, ma assicura una maggiore sicurezza proprio perché non è soggetto alle fluttuazioni del mercato.

TASSO VARIABILE: diversamente da quello fisso, il variabile cambia in base all’andamento del mercato finanziario e, in particolare, dell’Euribor o il tasso stabilito dalla Banca Centrale d’Europa: se quest’ultimo sale, anche la rata aumenta, se invece scende, anche il costo del mutuo diminuisce. Come nel fisso, all’Euribor va poi sommato lo spread. Il tasso iniziale è più basso rispetto al fisso ma può aumentare seguendo l’andamento dei tassi di mercato. Questo tipo di mutuo è adatto alle persone “flessibili”, che vogliono trarre vantaggi economici dalle dinamiche in atto sul mercato. Le persone che scelgono di richiedere un mutuo a tasso variabile devono assumersi il rischio che l’importo della rata possa aumentare.

TASSO MISTO: ad un prezzo più alto rispetto ad un mutuo variabile classico, consente di passare liberamente dal fisso al variabile e viceversa. Questa tipologia è adatta a chi ha difficoltà a scegliere con certezza il tasso d’interesse a loro più adatto e desiderano avere la possibilità di cambiare in qualsiasi momento.


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