Comprare casa all’asta, semplice. Ma non troppo.

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Nonostante gli interventi normativi degli ultimi anni abbiano aiutato a semplificare le aste immobiliari anche grazie ad una maggiore trasparenza, pubblicizzazione e facilità d’accesso alle procedure, l’acquisto in asta desta ancora giustamente qualche perplessità e non è questione da affrontare con leggerezza. Uno dei servizi di nicchia in PraticaRe, in collaborazione con Reinvesti, è rappresentato dalla consulenza in asta, un servizio sempre più richiesto in funzione delle diverse necessità che suggeriscono di comprare un immobile all’asta.

E’ opportuno fare un po’ d’ordine e di seguito riassumiamo i passaggi principali: incominciamo col dire che una spinta alla semplificazione è arrivata in particolare con la legge 132/2015, con cui sono state ampiamente favorite le vendite senza incanto (cioè senza rilanci, almeno in una prima fase), che oggi sono la stragrande maggioranza. Il giudice può infatti prevedere la procedura con incanto (più complessa) solo se ci sono ragionevoli motivi per prevedere che l’asta si concluderà a un valore molto superiore rispetto a quello stabilito dalla perizia.

Per quanto riguarda i documenti, i principali sono l’ordinanza di vendita e la perizia. Nella prima sono contenute la nomina del custode, le istruzioni per partecipare, il luogo e il prezzo base. Nella seconda, ovvero la perizia, troviamo gli elementi utili a maturare la decisione o meno di partecipare alla gara, soprattutto fissando un prezzo massimo per l’acquisto. Sono così consultabili: planimetrie, dati catastali, condizioni di fatto e stato di manutenzione, iscrizioni pregiudizievoli (cancellabili o meno in asta), eventuali presenze di abusi edilizi e loro sanabilità, vincoli, servitù, eventuali debiti verso il condominio. Una volta decisa la partecipazione, gli interessati presentano nel giorno e nell’ora indicati dall’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa irrevocabile e non riconoscibile e un assegno circolare, pari al 10% del prezzo proposto a titolo di cauzione. La legge prevede che possano essere accettate offerte più basse fino al 25% rispetto alla base d’asta. Al momento della convocazione, se si tratta dell’unica offerta, l’immobile verrà aggiudicato (aggiudicazione), se ci sono più offerte si procederà all’incanto, con rilancio minimo (ogni minuto) stabilito dall’avviso di vendita partendo dalla base dell’offerta più alta ricevuta.

Se l’asta invece va deserta il giudice o il delegato provvederà a indirne un’altra. Ogni tentativo comporta un ribasso del prezzo fino al 25%, con la facoltà del giudice di dimezzare il prezzo dal quarto tentativo in avanti. Se l’asta si conclude con successo e l’immobile viene aggiudicato il giudice emette il decreto di trasferimento, che cancella pignoramenti e iscrizioni ipotecarie, e ingiunge al debitore e al custode di rilasciare l’immobile (tranne nel caso di regolari contratti di locazione oppure usufrutto). È bene ricordare, infine, che si può acquista
re attraverso la stipula di un mutuo, soprattutto grazie a convenzioni stabilite dai Tribunali con le banche. È importante informarsi per tempo in proposito: la difficoltà sta nel fatto che il pagamento per l’aggiudicazione avviene prima del decreto di trasferimento che assegna l’immobile al nuovo proprietario. Quindi la banca deve mettere a disposizione la somma richiesta prima di poter accendere l’ipoteca sull’immobile. È consigliabile quindi arrivare all’asta con una pre-delibera di fattibilità rilasciata dalla ban

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