MOROSITA’ DEL CONDOMINIO: OBBLIGHI DELL’ AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

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Una delle principali tematiche che vengono affrontate durante le assemblee condominiali è rappresentata dagli oneri derivanti dai soggetti che non riescono ad adempiere al pagamento delle spese condominiali, considerati morosi in quanto debitori nei confronti del soggetto giuridico condominio. La Legge impone modi e metodi inderogabili all’amministratore, al fine di riscuotere il dovuto per evitare ulteriori guai nei confronti di soggetti terzi erogatori e fornitori di servizi di vario genere.

La legge 220/2012 ha conferito all’amministratore di condominio tutti i poteri al fine di poter recuperare i crediti condominiali, essendo lui l’unico soggetto tenuto per legge alla riscossione dei contributi condominiali. È nel nuovo art.1129 del C.c. che viene imposto all’amministratore l’obbligo di attivarsi affinché rientri delle spese sostenute e non pagate, stabilendo: “[…]Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.[…]”

A tal fine, l’art. 63 disp.att.C.c. prevede la possibilità per l’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante l’opposizione e senza la necessità di una previa autorizzazione dell’assemblea. Ovviamente l’assemblea condominiale deve aver già preventivamente approvato il riparto delle
spese, infatti tale decreto ingiuntivo, secondo la norma, può essere emesso solo se sia stato regolarmente approvato dall’assemblea lo stato di ripartizione. Il giudice concede la provvisoria esecutorietà dell’ingiunzione, infatti, solo se è comprovato il diritto del credito tramite prova scritta, che viene fornita presentando il piano di riparto delle spese condominiali.

Una volta emesso il decreto ingiuntivo questo viene notificato al condomino moroso; se questi non provvede al pagamento delle somme, l’amministratore deve curare ed attivare la fase di esecuzione forzata mediante precetto o, nel caso di esito negativo, con atto di pignoramento mobiliare, immobiliare o presso terzi. Se la mora nel pagamento dei contributi è protratta per un semestre, l’amministratore ha anche il potere di sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Egli è tenuto inoltre a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condòmini morosi. Unico limite alla comunicazione prevista è l’esclusione dei condòmini in regola con i pagamenti. Infatti “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

Pertanto, il recupero delle spese condominiali costituisce un vero e proprio obbligo per l’amministratore. In caso di inottemperanza, rischia la revoca dell’incarico e potrebbe incorrere in una responsabilità per inadempimento degli obblighi derivanti dal mandato, con conseguente condanna al risarcimento degli eventuali danni subiti dal condominio.

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