LA PROROGA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

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La proroga del contratto di locazione non è altro che il prolungamento della durata dell’accordo rispetto alla scadenza dalla quale scaturiscono precisi obblighi comunicativi delle parti nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, al fine di provvedere al pagamento dell’imposta di registro. La comunicazione suddetta non è più obbligatoria per chi ha optato per il regime della cedolare secca, come conseguenza dell’abrogazione delle relative sanzioni. La proroga di un contratto di locazione è il prolungamento della durata dell’accordo contrattuale per un periodo di tempo ulteriore rispetto alla scadenza convenuta tra le parti.

I contratti a canone libero, identificati con la formula 4+4 sono quelli che, decorsi 4 anni si rinnovano automaticamente di altri 4, se sei mesi prima della scadenza il conduttore non esercita il diritto di recesso o il locatore non comunica specifica disdetta al proprietario dell’immobile.

I contratti a canone concordato, ossia quelli conosciuti anche come 3+2, sono quelli che si rinnovano, come emerge dalla formula, di altri 2 anni, allo scadere dei tre iniziali, sempre a condizione che il locatore o il conduttore non manifestino la volontà, entro sei mesi dalla scadenza, di porre fine al contratto.

I contratti transitori o ad uso transitorio hanno invece una durata minima di un mese e massima di 18. Scaduto il termine convenuto tra le parti, il contratto scade automaticamente, per cui non occorre disdetta alcuna. Spetta a chi vuole prolungare il contratto transitorio con la stessa formula, informare l’altra parte di tale intenzione, stante la permanenza delle esigenze temporanee. In mancanza di detta comunicazione, da effettuarsi con lettera raccomandata, il contratto si “trasforma” in quello a canone libero 4+4, se il conduttore non libera l’immobile. Come recita testualmente l’art. 2 del DM 16 gennaio 2017 “Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, ed alla ricerca di soluzioni occupazionali.” I contratti per gli studenti universitari hanno una durata minima di 6 mesi e massima di 36. Questiaccordi si rinnovano automaticamente una volta giunti a scadenza a meno che il conduttore tre mesi prima non comunichi la volontà di esercitare il diritto di recesso.

Nel momento in cui il contratto di locazione viene prorogato è necessario comunicare questa decisione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza dello stesso e provvedere al pagamento dell’imposta di registro. Questo adempimento, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, può essere soddisfatto in due modi diversi:

• utilizzando il modello F24 e inserendo come codice tributo 1504;

• ricorrendo al sistema telematico dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) con addebito diretto sul conto corrente.

Il “Decreto crescita” n. 34/2019 convertito dalla L. 58/2019 abroga le sanzioni previste in caso di mancata comunicazione della proroga dei contratti di locazione per i quali il locatore ha optato per il regime della cedolare secca. Tale abrogazione comporta, di conseguenza, la soppressione dell’obbligo comunicativo della proroga contrattuale per i contratti di locazione in regime di cedolare secca, senza che questo comporti la perdita del regime agevolato. L’imposta di registro da corrispondere nei casi descritti grava su entrambi i contraenti, che devono risponderne in solido e che, in caso di mancato pagamento sono assoggettati a una sanzione del 30% del quantum dovuto. La misura dell’imposta è la stessa che viene applicata quando si procede alla registrazione del contratto di locazione. L’importo varia in base alla misura del canone, anche se sono previste riduzioni ed eccezioni in casi particolari.

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