Utilizzo degli spazi comuni condominiali

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Empty lobby of condominium building. Elevators in hall of modern business center. Stylish interior design concept

Mai come in quest’anno così particolare si è sentita l’esigenza di vivere gli spazi comuni del proprio condominio.
Quali sono però i limiti previsti dalla Legge alla fruibilità e all’appropriazione di questi spazi tanto essenziali?

A dare risposta a questo quesito arriva una recente pronuncia della Corte di Cassazione, l’ordinanza 19 febbraio – 11 settembre n. 18929.

La Corte ha stabilito che lo spazio comune all’inter-no del condominio non può tradursi in un’appropriazione del bene se questa arriva a danno degli altri comproprietari.

Nessuna parte comune può dunque diventare di proprietà esclusiva di un singolo condomino. A nulla rileva che le parti comuni siano a servizio di una porzione dello stabile di proprietà esclusiva.

Il principio di diritto ribadito dalla Corte di Cassazione consente solo l’uso frazionato dello spazio comune a favore di uno dei comproprietari, e soltanto in un caso, vale a dire se l’utilizzo, nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c, è compatibile con la destinazione del bene e non altera né ostacola il beneficio da parte degli altri condomini.

Tuttavia, se lo spazio comune è alterato o sottratto definitivamente alla possibilità di godimento collettivo non è più uso frazionato consentito ma appropriazione di parte della cosa comune, per la quale sarà necessario ottenere il consenso di tutti i partecipanti tramite forma scritta “ab substantiam”.

Da dove nasce la decisione della Corte di Cassazione?

A fungere da precedente è la citazione in giudizio di alcuni condomini verso la proprietaria dell’appartamento posto all’ultimo piano, in quanto questa aveva accorpato alla propria abitazione la sala condominiale. Da qui, la richiesta di condanna al risarcimento danni e al ripristino del vano scala. Una manovra che, come confermata dai giudici, violava il diritto degli altri condomini ad accedere all’ultimo piano. In aggiunta, non c’era nessun titolo negoziale in grado di giustificare la trasformazione di una porzione del bene immobile da spazio comune a bene di proprietà esclusiva.

La risposta della Cassazione è stata chiara: l’uso dello spazio comune non può mai tramutarsi in appropriazione. Il consenso inizialmente prestato dai condomini, inoltre, è stato valutato come mero atto di liberalità, essendo mancante la pattuizione di un corrispettivo. Una circostanza che, però, non ha escluso la responsabilità extracontrattuale dei controricorrenti per ingiustificata revoca del consenso. Un precedente che chiarisce dunque in modo definitivo la questione legata agli spazi comuni all’interno di un condominio: in nessun modo potrà avvenire un’appropriazione ai danni di altri condomini.

FONTE: https://www.altalex.com/documents/news/2020/09/21/pianerottolo-ac-corpato-serve-consenso-scritto-tutti-comproprietari

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