LA NUOVA VITA DEGLI IMMOBILI

Incentivi per la riqualificazione dei ruderi

Un rudere, o unità collabente, o fabbricato diruto, è un edificio inabitabile, di solito costruito diversi decenni fa e che non produce reddito, ma può essere ricostruito. Se non ci sono titoli e risulta totalmente degradato da non poterne rilevare la forma, se con-sentita la ricostruzione, molto probabilmente sarà concessa come nuova costruzione. Se invece il volume è individuabile, perché sul posto la sagoma è in sostanza integra, o ricostruibile da vecchi disegni ufficiali o vecchi titoli edilizi, allora sarà recuperabile come ristrutturazione per demolizione e ricostruzione, con la possibilità di poter accedere alle detrazioni.

I fabbricati collabenti e/o ruderi sono edifici con un alto livello di degrado. La categoria catastale corretta è F2 (unità collabente), categoria senza rendita. Spesso i ruderi non hanno autorizzazioni urbanistiche e di fatto la documentazione catastale è l’unica base ufficiale da cui partire. Comunque è sempre opportuna un’approfondita ricerca e verifica presso il Comune.

In molti casi si tratta di fabbricati ex-rurali non più utilizzati da anni per lo scopo originario. Urbanisticamente è consentito il recupero di un rudere con demolizione e ricostruzione mantenendo la tipologia d’intervento “ristrutturazione edilizia”.

A patto che sia possibile accertarne la preesistente consistenza si deve poter quantificare la volumetria dell’edificio da demolire. Quindi l’intervento deve essere con demolizione e ricostruzione, mantenendo la stessa volumetria.

L’obbligo di mantenere la stessa sagoma invece è legata all’eventuale presenza di vincoli paesaggistici sull’immobile. Attualmente l’agevolazione più conveniente è il Sismabonus più Ecobonus sulle parti comuni.  Questa agevolazione consente, a patto che vengano rispettate le regole, di detrarre fino all’85% su un tetto massimo di 136.000 euro, per ogni unità immobiliare. Un fabbricato F2 dal punto di vista fiscale è riconosciuto come “esistente”.

Quindi può usufruire degli incentivi legati al bonus ristrutturazione e di riqualificazione energetica. Le spese sulle parti comuni di edifici condominiali che ricadono nelle zone sismiche 1-2-3, che riguardano interventi di riduzione della classe di rischio e di riqualificazione energetica possono essere detratte con percentuali maggiori. In alternativa ai due singoli interventi, se eseguiti congiuntamente, possono essere detratte percentuali dall’80% all’85%. Dipende se i lavori determinano il passaggio ad una o due classi di rischio inferiori. Percentuali da calcolare su un tetto massimo di 136.000 euro per ogni unità immobiliare di cui è composto l’edificio. Da fruire in dieci anni.

Il nostro invito è allora quello di dare nuova vita a questi edifici dismessi, nel segno della rinascita che auguriamo a tutti noi per questo nuovo anno.

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