La Legge di Bilancio 2023 ha confermato il corposo pacchetto di provvedimenti destinati agli under 36 previsto dall’ art. 64 del decreto Sostegni bis, preso nel solco del deciso intervento statale sulle agevolazioni nel settore immobiliare.
L’agevolazione prevede un sostanziale detassamento all’atto d’acquisto della prima casa e un’importante agevolazione nell’accensione del relativo mutuo, per dare nuovo impulso al settore e sostenere i giovani nel loro percorso di indipendenza, anche in considerazione del fatto che nel 2020 il 34% di richieste di agevolazioni “prima casa” è venuto proprio dalla fascia di età 18-35 anni.
La norma infatti prevede l’esonero dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l’acquisto, nonché per il trasferimento o la costituzione di nuda proprietà, uso o usufrutto. Nel caso in cui il venditore sia un’impresa di costruzioni vige sempre l’esenzione su registro, imposta ipotecaria e catastale (600 euro complessive indipendentemente dal valore dell’immobile), mentre l’IVA al 4% va pagata ma si trasforma in detrazione fiscale. Dall’acquisto viene pertanto originato un credito d’imposta che potrà essere:
- portato in diminuzione dalle imposte su successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- utilizzato in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
- utilizzato in compensazione senza però dare luogo a rimborsi.
E’ anche previsto che per i mutui legati all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di una prima casa venga eliminata l’imposta sostitutiva dello 0,25% e ci sia la possibilità di fare ricorso al “Fondo di garanzia mutuo prima casa”, gestito da Consap dal 2013 e reso ora più interessante, come meglio spiegato nelle prossime pagine. Le misure contenute nel decreto si applicano agli atti stipulati dalla data della sua entrata in vigore, il 26 maggio 2021, da tutti quei soggetti che non abbiano ancora compiuto 36 anni di età e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui. E’ possibile accedere al beneficio anche se si possiede già una casa di proprietà, purché questa venga venduta entro un anno dal rogito e riguarda tutti gli immobili residenziali con le relative pertinenze con la sola eccezione delle case nelle categorie catastali A1, A8 e A9, in quanto riguardano immobili di lusso che non rientrano nella definizione di prima casa.
I vantaggi per chi compra non sono trascurabili. Se ipotizziamo l’acquisto tra privati di una casa da 250.000,00 la riduzione complessiva (acquisto più mutuo) è di 3.600,00 euro; se lo stesso prezzo è pagato all’impresa costruttrice lo sconto sale a 11.225,00 euro compresi i diecimila di IVA che saranno recuperati successivamente mediante detrazione o compensazione.
L’agevolazione decade per dichiarazione mendace, vendita dell’abitazione prima di 5 anni non seguita dal riacquisto entro l’anno, e, come già visto, mancata alienazione entro l’anno dall’acquisto della precedente prima casa. In queste ipotesi, venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni ‘prima casa’, l’imposta di registro dovrà essere pagata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni. L’imposta sostitutiva sul finanziamento sarà applicata nella misura del 2%.
Questo è il corpo del provvedimento: noi addetti ai lavori attendiamo le istruzioni operative emanate dall’Agenzia delle Entrate sui molteplici risvolti che tale normativa inevitabilmente comporterà. Come sempre il nostro staff grazie alla preziosa collaborazione con molti studi notarili sarà in grado di gestire i casi particolari con la consueta precisione e tempestività.
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