La fiscalità delle locazioni brevi

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La legge di Bilancio 2021 ha introdotto delle modifiche sulla disciplina che regola le locazioni brevi.

L’articolo 4 comma 1 del DL 50/ 2017 definisce “locazioni brevi” i contratti di locazione ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, eventualmente comprensivi di servizi di fornitura biancheria e pulizia dei locali. Sono poi assimilabili anche i contratti di sublocazione o a titolo oneroso conclusi da un comodatario, aventi ad oggetto il godimento del bene, sempre nel limite temporale stabilito.

Lo stesso decreto stabilisce che i redditi derivanti da tali attività possano essere soggetti ad aliquota al 21% con la cedolare secca, che sostituisce l’ordinaria tassazione Irpef e comprende addizionali comunali e regionali, nonché imposta di bollo e di registro, garantendo un sostanziale beneficio economico.

Chi sono i destinatari

Possono essere destinatari di tale regime d’imposta il proprietario dell’immobile, il conduttore del bene che stipuli un contratto di sublocazione, nonché il comodatario dietro contratto a titolo oneroso a favore di terzi. L’agevolazione resta inoltre valida, anche quando i contratti di locazione non vengano stipulati direttamente, ma tramite soggetti che svolgano prestazioni di intermediazione immobiliare, o gestiscano portali telematici, dunque anche nei casi in cui ci si affidi alla promozione on line tramite le più famose piattaforme turistiche.

Tra i requisiti c’è la condizione che l’accoglienza venga svolta da persone fisiche, fuori dall’esercizio d’impresa. Per questo la disciplina non è più applicabile in presenza di servizi supplementari offerti alla clientela per migliorare l’esperienza proposta quali la somministrazione di pasti, la disponibilità di auto a noleggio o l’impiego di guide turistiche o interpreti. Una tale offerta richiederebbe infatti un’organizzazione più organica e professionale, non imputabile all’attività di un singolo. La nuova normativa si aggancia a questo concetto per porre una stretta ai soggetti che possono beneficiare della cedolare secca al 21%.

Si presume infatti che un soggetto che destini alle locazioni brevi più di quattro immobili nello stesso periodo d’imposta, svolga tale occupazione a livello imprenditoriale e debba dunque sottostare a tutti i consueti adempimenti fiscali e contabili, a partire dall’apertura di una partita IVA.

Ragioni e dubbi

Una stretta sulla fiscalità agevolata per queste imprese era stata chiesta nel tempo da più parti per ridurre gli abusi e preservare l’abitato dei centri storici dalla massiva conversione al settore ricettivo, che impoverisce le comunità e i servizi di città e borghi.

Il carattere personale del DL 50/2017 solleva però perplessità e dubbi, legati specialmente ad immobili in comunione di beni o alle comproprietà. Sembrerebbe infatti che un soggetto proprietario di più immobili che ne affitti in forma breve già quattro (soglia di presunzione legale assoluta, al superamento della quale scatta il regime fiscale ordinario), possa concedere ad un terzo la gestione delle restanti proprietà senza incappare in alcun obbligo o restrizione.

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