Ricavare spazio da balconi e solai

In molti comuni è concesso ampliare la propria casa, realizzando un aumento della cubatura fino al 20-30% di quella esistente. La modalità a cui si ricorre più spesso è lo sfruttamento degli spazi esterni per mezzo della chiusura a veranda dei balconi.

Nuove stanze

Sotto il profilo tecnico, con veranda si intende un «locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili».

Con la sentenza 14329/2008 la Cassazione spiega come una veranda debba per forza essere considerata alla stregua di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, in quanto è destinata a durare nel tempo.
Per realizzare una veranda occorre quindi richiedere un permesso a costruire rilasciato dal Comune, in quanto l’aumento della volumetria non rientra nell’ambito dell’edilizia libera.
Il Consiglio di Stato ha infatti precisato a più riprese la nozione di “costruzione”: qualunque manufatto non del tutto interrato o trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, caratterizzati da solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente (sentenze 5393/2017 e 419/2003, 1309/2018).

Per attuare queste opere sulle parti ad uso esclusivo di un edificio con più unità immobiliari, bisogna attenersi ai vincoli stabiliti dall’articolo 1122 del Codice.
In primo luogo ogni nuova opera non deve in alcun modo inficiare la stabilità del fabbricato, né comprometterne il decoro architettonico, pena la legittimità di qualsivoglia contestazione.

Ai sensi dell’articolo 69 delle disposizioni attuative del Codice Civile, inoltre, l’assemblea condominiale potrebbe pretendere la revisione delle tabelle millesimali, qualora la superficie abitativa venisse ampliata per più di un quinto del valore iniziale. La legge, però, esclude del tutto la necessità di richiedere un permesso preventivo ai condomini prima di procedere, salvo verificare che la realizzazione di verande non sia proibita dal regolamento condominiale. Di conseguenza, risulta illegittima la prassi burocratica seguita da alcuni Comuni, che pretendono di ricevere copia del verbale contenente delibera di approvazione.

Spazi esterni

Laddove al contrario si voglia ricavare uno spazio esterno aggiuntivo, si può ricorrere ad aree pertinenziali come le coperture degli edifici, per trasformarli in spazi praticabili per i proprietari.

La trasformazione può quindi avvenire previa richiesta al proprio Comune dell’idoneo titolo abitativo, che varia a seconda delle opere programmate e delle alterazioni che queste comportano al profilo dell’immobile e al suo carico urbanistico.
Non basta infatti pavimentare un lastrico solare per renderlo agibile, ma, con la sentenza n. 24 del 03/01/2018, il Tar Campagna ha stabilito che, per sfruttare a pieno queste superfici, è necessario completare specifici interventi edilizi d messa in sicurezza, come la realizzazione di un’adeguata scala di accesso o l’installazione di una ringhiera protettiva a protezione dei fruitori.

E’ bene dunque affidarsi ad un tecnico che possa valutare lo stato delle strutture e identificare il corretto iter burocratico da seguire per non incorrere in errori facilmente evitabili, ma difficili da sanare.

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