Cointestare casa: come funziona

Happy couple in love signing sale purchase agreement, making mortgage investment, buying or renting property in the presence of female realtor, successful deal with real estate

L’acquisto di un immobile è un passo importante che a molti capita una sola volta nella vita. Trattandosi di un investimento a lungo termine è importante fare le scelte giuste e considerare tanti aspetti, tenendo conto anche delle necessità future.
Una valutazione da affrontare attentamente riguarda vantaggi e svantaggi di intestare il bene a più persone.

Non è una decisione da prendere nell’immediato, poiché in fase di rogito è possibile aggiungere altri intestatari oltre a chi ha firmato il contratto preliminare (o compromesso).
Le spese da sostenere per cointestare una casa sono i costi notarili e le imposte di registro con una percentuale tra il 4% e l’8% sul valore dell’immobile. Ovviamente è anche possibile cointestare la proprietà successivamente, ma in questo caso sarà necessario un nuovo atto notarile separato con le spese che questo comporta.

La cointestazione può essere frutto di un acquisto congiunto o di una donazione, diretta o indiretta (quando il donante paga il venditore ma intesta la proprietà ad un terzo, detto beneficiario). Spesso la formula scelta per le donazioni è quella di cedere la nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto vita natural durante, una modalità che conserva tutti i diritti del donatore e semplifica le pratiche burocratiche al momento della ricostituzione della proprietà.
In ogni caso, qualora i cointestatari siano eredi l’uno degli altri, in caso di morte sarà necessario provvedere al passaggio di proprietà solo per le quote del defunto, calcolando le relative imposte di successione.

Al di là del tipo di atto giuridico che determina la compresenza di più proprietari sullo stesso bene, la cointestazione di una casa implica il sorgere di ciò che tecnicamente viene detta comunione sul bene, per la quale gli intestatari hanno pari diritti sull’intero immobile e non solo su una parte specifica. Ad esempio, il diritto di proprietà al 50% di due coniugi viene esercitato su tutto l’immobile e non solo su alcune camere.

La legge stabilisce che le quote dei partecipanti alla comunione debbano presumersi uguali se non diversamente indicato al momento della stipula e che, nel caso di coniugi in comunione dei beni, questi saranno entrambi proprietari del 50% della casa, a prescindere da chi provveda al pagamento: questo perché, in caso di divorzio o separazione, il coniuge più debole dal punto di vista economico risulti comunque tutelato in quanto proprietario.
La stessa garanzia in presenza di cotitolarità vale per coniugi in separazione dei beni o per le coppie di fatto, che acquisiscono maggiori tutele anche nel caso di dipartita di uno dei due, quando vantare la metà della proprietà potrà esercitare maggior peso decisionale anche in caso di subentro di eredi sull’altra metà.

Ciascun partecipante è tenuto a concorrere tanto ai vantaggi quanto degli oneri relativi alla proprietà del bene, per la propria quota. Potrà quindi servirsi della cosa comune, senza alcuna limitazione da parte dei partner, ma dovrà accollarsi le spese di gestione e mantenimento.

Ovviamente esistono anche degli svantaggi:

  • maggior rischio pignoramento: nel caso in cui uno dei cointestatari dovesse contrarre debiti, i suoi creditori potrebbero rivalersi sulla sua quota e, in caso il bene non fosse divisibile in natura, il giudice ne dovrebbe autorizzare la vendita all’asta, restituendo ai comproprietari la loro quota del ricavato, di solito però, molto inferiore al valore di mercato.
  • difficoltà di gestione: gli atti di straordinaria amministrazione (vendita, locazione o manutenzione) richiedono il consenso di tuti e questo può facilmente comportare il rischio di stallo decisionale per superare il quale potrebbe esserci solo la via giudiziale e la conseguente vendita
  • responsabilità fiscale: la proprietà di un immobile implica una serie di imposte di cui tutti i titolari sono responsabili, quindi, se qualcuno decidesse di non pagare la propria quota, l’amministrazione finanziaria potrebbe decidere di agire contro gli altri;

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here