Il Decreto Crescita ha istituito importanti novità anche per le imprese di costruzioni interessate all’acquisto di immobili da ristrutturare, con l’obiettivo di risvegliare l’interesse per questi immobili la cui commercializzazione risultava poco appetibile con la precedente tassazione.
COSA PREVEDE QUINDI IL DECRETO CRESCITA?
Importanti incentivi per la valorizzazione edilizia che prevedono l’applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 Euro ciascuna (600 euro totali) per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente.
Nello specifico, tali misure consistono nel sostegno all’edilizia e alla valorizzazione del mercato immobiliare attraverso incentivi per la demolizione e la ricostruzione di fabbricati preesistenti che versano in stato di elevato degrado. Nello specifico l’articolo 7, applica un regime di tassazione agevolata per incentivare gli interventi su vecchi edifici, allo scopo di conseguire classi energetiche elevate e nel rispetto delle norme antisismiche.
Questa misura è utilizzabile anche per le operazioni esenti da Iva, ai sensi dell’articolo 10 del d.p.r. n. 633 del 1972; e trova applicazione anche nei seguenti casi:
- successiva alienazione di fabbricati suddivisi in più unità immobiliari, ove sia alienato almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato;
- demolizione e ricostruzione degli edifici con successiva vendita, anche agli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro, di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia dei fabbricati e loro successiva alienazione;
- anche la classe energetica NZEB – Near Zero Energy Building è stata inserita tra quelle che possono essere conseguite con gli interventi agevolati.
A completamento degli interventi di agevolazione previsti dal legislatore, ricordiamo inoltre le agevolazioni per gli acquirenti di immobili già ristrutturati. Il beneficio spetta quando gli interventi di ristrutturazione hanno riguardato interi fabbricati e sono stati eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, vendono o assegnano l’immobile. L’agevolazione prevede una detrazione dall’Irpef calcolata su un costo forfettario di ristrutturazione dell’immobile. Per le spese di acquisto sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2019, la detrazione è pari al 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96.000 euro. Dal 2020, salvo ulteriori proroghe, la detrazione passerà alla misura ordinaria del 36% su un importo massimo di 48.000 euro. La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo.
COME CALCOLARE LA DETRAZIONE
Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione (del 50 o 36%) su un importo forfettario: 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. Il prezzo comprende anche l’Iva addebitata all’acquirente. ESEMPIO Un contribuente acquista un’abitazione nel 2019 al prezzo di 200.000 Euro. Il costo forfettario di ristrutturazione (25% di 200.000 Euro) è di 50.000 Euro. La detrazione (50% di 50.000 Euro) è pari a 25.000 Euro.
