All’interno di una compravendita, soprattutto se si tratta di una permuta, occorre prestare molta attenzione nello sincronizzare i tempi, non solo per un fattore economico (la liquidità per l’acquisto deriva dagli introiti sulla vendita per cui è necessario che i pagamenti avvengano contestualmente) ma anche per poter usufruire nuovamente delle agevolazioni fiscali prima casa. Si ricorda che, fino a qualche anno fa, era necessario non possedere alcuna proprietà
immobiliare adibita ad abitazione principale, per poter risparmiare su imposta di registro, Iva e imposte ipotecarie e catastali. Questo spesso voleva dire corse affannate per vendere la vecchia casa e rogitarla prima di firmare il nuovo atto di proprietà allo scopo di poter dichiarare sull’atto stesso di non possedere altri immobili adibiti a prima casa.
Introdotto nel 2016 e prorogato per tutto il 2018 il bonus Prima Casa consente a chi vuole cambiare casa di poter usufruire delle seguenti agevolazioni fiscali anche se non si è ancora venduta la vecchia abitazione:
• IVA al 4% se si compra da impresa costruttrice (anzichè al 21%) Imposte ipotecarie e catastali forfettarie a 200 €cadauno;
• Imposta di registro al 2% per acquisti di immobili appartenenti a privati, Imposte ipotecarie e catastali a 50 €cad.;
• Detrazione Irpef al 19% sulla provvigione dell’agenzia immobiliare per importi non superiori a 1.000 €;
• Agevolazioni anche per successione e donazione, equiparate all’acquisto da impresa;
• Credito d’imposta pari all’imposta di registro o Iva pagati con il precedente acquisto se si vende e si riacquista entro un anno con le agevolazioni fiscali.
In pratica il bonus prima casa 2018 permette di usufruire delle suddette agevolazioni anche si è ancora in possesso di un’altro alloggio identificato come abitazione principale, a condizione che lo stesso venga venduto entro un anno dal nuovo acquisto.
Tale promessa va quindi formalizzata nell’atto di compravendita e va successivamente applicata, in caso contrario decadranno i benefici fiscali ed oltre alle maggiori imposte ed all’applicazione dei relativi interessi, verrà comminata una sanzione pari al 30%.
Qualora, dopo aver formalizzato il suddetto impegno ci si renda conto di non poterlo onorare, è possibile comunque richiedere all’agenzia delle entrate la riliquidazione dell’imposta dovuta ed il calcolo degli interessi mediante apposita istanza da inoltrare entro un anno dall’acquisto. In questo modo si eviterà la pesante sanzione dovuta.
E’ in ogni caso possibile richiedere una riduzione della multa dichiarando la decadenza delle agevolazioni tramite ravvedimento operoso. Le agevolazioni del bonus prima casa non posso essere applicate se si acquista in un Comune dove si possiede già un altro immobile acquistato senza le agevolazioni fiscali (anche qualora ci si impegni a vendere tale immobile entro un anno).
Quali requisiti sono necessari per ottenere il bonus?
Innanzitutto è necessario che l’acquisto avvenga nel Comune dove si ha la residenza, o comunque a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.
In alternativa l’immobile deve trovarsi dove l’acquirente ha la propria attività oppure sul territorio italiano qualora quest’ultimo sia un cittadino italiano emigrato all’estero.
La categoria catastale dell’immobile in acquisto non deve essere una categoria “di lusso” ovvero classificata A/1 (appartamento signorile) A/8 (appartamento in villa) e A/9
(castelli e palazzi storici).
Le agevolazioni si applicano anche alle relative pertinenze dell’immobile ovvero alle categorie C/2 (Magazzini e depositi) C/6 (box) e C/7 (Tettoie aperte o chiuse) limitatamente ad una per ogni alloggio.
