Quando si deve pagare la plusvalenza dell’immobile? Come si calcola?
Per rispondere a queste domande partiamo dalla sua definizione. Si dice plusvalenza immobiliare “il guadagno che il venditore ha realizzato al momento dell’alienazione del bene immobile”, ovvero il guadagno che si verifica quando il proprietario vende il suo diritto reale ad un prezzo maggiore rispetto a quello pagato al momento dell’acquisto.
Per i soggetti privati il tributo è dovuto solo se l’immobile viene rivenduto entro i 5 anni successivi all’acquisto, ad eccezione di:
• bene ricevuto in eredità
• bene ricevuto in dono, se il donante cede un bene per il quale sono trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione
• unità immobiliari urbane che durante la maggior parte del periodo compreso tra acquisto (o costruzione) e trasferimento, sono state utilizzate come residenza principale del cedente o della sua famiglia.
Al momento della cessione il venditore ha il diritto di richiedere, mediante dichiarazione al notaio, l’applicazione di un’imposta sostitutiva sulla plusvalenza immobiliare ricavata dal reddito in alternativa alla tassazione ordinaria. Per calcolare l’ammontare dell’imposta è necessario applicare un’imposta sostitutiva del 26% sul differenziale tra il valore incassato e il valore di acquisizione. Quest’ultimo non corrisponde solo al prezzo di acquisto ma alla somma di tutte le eventuali spese sostenute dal proprietario.
Al comma 1 dell’articolo 68 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi vengono definiti i costi inerenti, ossia tutte le spese sostenute dal proprietario che possono essere detratte dalla plusvalenza, ovvero, le ricevute di pagamento di: IVA, imposte ipotecarie e catastali, fattura notaio o altri professionisti (geometri o altri tecnici per eventuali perizie), o per opere di manutenzione straordinaria (infissi, messa a norma degli impianti ecc.)
Il pagamento può essere effettuato tramite due modalità differenti:
• utilizzando la tassazione ordinaria.
Dopo aver calcolato l’esatto importo della plusvalenza questa voce può essere aggiunta nella sezione “altri redditi” all’interno della propria dichiarazione dei redditi. Si pagherà così la relativa aliquota IRPEF;
• utilizzando l’imposta sostitutiva del 20% in fase di rogito.
Al notaio, in questo caso, spetta il calcolo dell’importo corretto e la relativa comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Quest’ultima, per facilitare l’adempimento del procedimento, ha predisposto un modello ad hoc, relativo però ad un solo immobile e ad un solo cedente. Entro 30 giorni dalla stipulazione dell’atto, quindi, il notaio deve provvedere al versamento del tributo e alla preventiva comunicazione all’Agenzia delle Entrate, congiunta all’atto notarile stesso, ovviamente il tutto in via telematica.
