L’agente immobiliare vi ha accompagnato alla visita di un immobile e vi ha particolarmente colpito, la casa corrisponde alle vostre esigenze e il prezzo (spese accessorie incluse) è conforme al vostro budget?
A questo punto siete pronti ad affrontare tutti i passi decisivi che vi porteranno a diventare proprietari di quest’abitazione.
State quindi per superare tutte le fasi della compravendita immobiliare, un processo che consta sostanzialmente di tre fasi basilari:
Fase 1 – la proposta d’acquisto, l’impegno per comprare casa
Fase 2 – il preliminare di compravendita, comunemente conosciuto come “compromesso”
Fase 3 – il rogito notarile, l’atto definitivo che vi renderà a tutti gli effetti proprietari
La proposta d’acquisto
In questa fase si svolge la negoziazione che porterà successivamente alla promessa di vendita. Il venditore, valutata la vostra offerta può decidere se accettarla, rifiutarla in toto o proporvi un prezzo a cui è disposto ad accettare di vendere, in questo caso
parliamo di controfferta. A questo punto dovrete compilare un modulo, il cui modello è stato depositato in camera di commercio, che prevede 5 punti necessari: il prezzo offerto al venditore, le modalità di pagamento, la data di consegna e quella del rogito notarile (di solito contestuale), la data entro cui siglare il preliminare e l’ulteriore integrazione di caparra,
eventuali ipoteche attive sulla casa, la provvigione spettante al mediatore.
L’entità della caparra che viene rilasciata in consegna al mediatore e, qualora la proposta venga accettata dal venditore, diventerà a tutti gli effetti caparra confirmatoria. Tale caparra ha un valore molto importante nella trattativa in quanto simboleggia il vincolo economico in caso di inadempienza di una delle parti. Se infatti l’acquirente decide di ritirarsi
dall’affare, una volta siglata l’accettazione della proposta, perderà l’intero ammontare della caparra, di contro se chi recede è il venditore dovrà versare all’acquirente il doppio di quanto incassato.
Al momento dell’ accettazione, il venditore siglerà a sua volta la proposta per accettazione ed il mediatore vi comunicherà l’avvenuta conclusione dell’affare consegnandovi una copia della proposta firmata da entrambe le parti.
Il preliminare di compravendita
Dall’accettazione della proposta alla stipula del compromesso si consigliano di solito tempi brevi, circa 15/20 giorni in quanto la stipula e sottoscrizione del documento comporta la registrazione presso l’ufficio Registro del Territorio, ufficializzando la promessa fatta tra le parti. Nel caso si voglia procedere alla trascrizione, per rafforzarne ulteriormente l’efficacia,
serve che la stipula avvenga presso un notaio.Il preliminare riporta tutti gli estremi della proposta di acquisto: i dati dei contraenti, del bene oggetto della compravendita, il prezzo definitivo di vendita, gli importi già versati e da versare contestualmente (generalmente una cifra compresa tra il 10 e il 30% della somma pattuita) e quanto da versare in sede
di rogito notarile con tanto di indicazione della data di stipula dell’atto e il nome del notaio che andrà a redigerlo. Nel preliminare vengono indicate sostanzialmente tutte le condizioni riportate sulla proposta, e quietanzata la provvigione del mediatore, riconosciuta alla firma della proposta d’acquisto, fermo restando l’impegno di seguire l’iter sulla compravendita fino al rogito notarile. Nel preliminare va inoltre indicato se parte del pagamento avverrà con mutuo bancario, se ci sono vizi e ipoteche sull’immobile, con la promessa, chiaramente indicata, di sanarli/estinguerli entro la data del rogito notarile.
Il Rogito Notarile
L’atto di cessione immobiliare è il passo decisivo, quello più importante nell’acquisto di una casa, per questo è obbligatorio che venga redatto all’interno di uno studio notarile. Il notaio verificherà attraverso una serie di controlli la conformità dell’immobile stesso, effettuerà le visure sia catastali che tributarie dell’immobile e valuterà la presenza di eventuali vizi ed evizioni non ancora sanate. Nell’atto si provvederà ad una precisa indicazione del bene
oggetto di vendita individuando i confini che delimitano la proprietà, le pertinenze e le quote spettanti di parti comuni, la provenienza dell’immobile e le relative licenze edilizie (che non vengono indicate qualora l’immobile sia stato costruito prima del 01/09/1967).
L’immobile dovrà essere consegnato in regola con le spese condominiali (fa fede la consegna contestuale degli ultimi versamenti effettuati), libero da cose e persone. A seguito degli aggiornamenti normativi disposti dalla legge finanziaria 2006 (266/2005) e del decreto Bersani 223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006), il rogito dovrà anche riportare il prezzo effettivo di cessione e le relative indicazioni su come viene effettuato il pagamento (assegno circolare, bonifico ecc.), tutti i dati identificativi del mediatore e le spese connesse a tale atto. All’interno di queste ultime sono da considerarsi la provvigione dell’agenzia, le spese notarili, l’imposta di registro calcolata sul valore imponibile (2% se prima casa altrimenti è il 9%) oltre alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 50 euro cadauna. Le cose cambiano qualora decidiamo di acquistare un immobile da un’impresa costruttrice entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori. Ma di questo ne parleremo approfonditamente nel prossimo numero.
