Dal punto di vista legale, nell’acquisto immobiliare il reale passaggio del bene da un proprietario all’altro non avviene al rogito notarile ma è necessario che l’atto stesso sia trascritto nei pubblici registri.
Per la redazione della cosiddetta Nota di Trascrizione sono necessari dei tempi tecnici che differiscono quindi dal momento tra cui l’acquirente versa il saldo dell’immobile e il momento in cui diventa a tutti gli effetti proprietario.
Ricordiamo infatti che il notaio ha l’obbligo di verificare eventuali vizi o ipoteche precedenti all’atto di compravendita ma non può prevedere il susseguirsi delle procedure in corso.
All’interno di questo lasso di tempo, dove il venditore possiede ancora la piena titolarità dell’immobile, possono quindi verificarsi situazioni spiacevoli come la comparsa di eventuali creditori che iscrivano nuove ipoteche sulla casa e, nella peggiore delle ipotesi, avviare procedimenti espropriativi.
La conseguenza per l’acquirente, potrebbe essere la necessità di dover affrontare una causa legale per poter riavere indietro quanto versato all’acquisto.
A salvaguardia dell’acquirente è intervenuta la legge n.124 del 2017 cosiddetta “Legge sulla concorrenza” che ha istituito all’interno di una compravendita immobiliare, la possibilità di richiedere, da parte di chi compra, il deposito di tutte le somme dovute per l’acquisto presso il notaio che redige l’atto fino al momento della trascrizione.
Il notaio dovrà quindi avere a disposizione un conto corrente creato appositamente per poter effettuare tali depositi.
Tale conto non potrà essere in nessun caso pignorabile da eventuali creditori del pubblico ufficiale nè ereditabile da eventuali parenti diretti in caso di decesso del notaio, ovviamente non rientrerà in regime di comunione dei beni con il consorte del notaio e non potrà essere utilizzato per altri scopi diversi da quello prefissato.
Il notaio, da parte sua, è obbligato alla custodia del saldo prezzo fino all’esecuzione della nota di trascrizione. In caso siano presenti eventuali mutui ancora da estinguere gravanti sull’immobile, le parti possono richiedere che una parte di quanto versato, necessaria all’estinzione del debito, venga girata direttamente alla banca.
La legge ha effetto retroattivo ed è quindi applicabile anche a quei preliminari di compravendita stipulati prima dell’entrata in vigore della norma.
