Bonus acquisto immobili ristrutturati

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Qualora dovessi acquistare unabitazione facente parte di fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, oppure da cooperative edilizie, è previsto un bonus da parte dell’Agenzia delle Entrate (art. 16-bis comma 3 del TUIR).

Che cos’è il Bonus acquisto immobili ristrutturati?

Potrai portare in detrazione dall’Irpef in 10 rate annuali di pari importo il 50% del costo di ristrutturazione dell’immobile, individuato forfettariamente.

Che significa “forfettariamente”?

Indipendentemente dal costo degli interventi eseguiti dall’impresa per ristrutturare, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile può portare in detrazione il 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione, fino ad un massimo di 96.000€. Il prezzo comprende anche l’Iva addebitata all’acquirente.

L’incentivo potrà essere sfruttato per tutto il 2023 e 2024. Dal 2025 in poi passerà al 36%.

Chi ha diritto alla detrazione?

Hanno diritto a fruire della detrazione, oltre al proprietario, anche il nudo proprietario e il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione).

Inoltre, il limite massimo di spesa ammissibile deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto all’agevolazione.

 Se acquistassi due appartamenti, invece, godresti del beneficio su entrambe le unità.

Cumulabilità con altre agevolazioni

Qualora tu intenda usufruire anche della detrazione del 50% dell’IVA pagata all’impresa costruttrice (agevolazione prevista per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B di cui parleremo meglio in un prossimo articolo), dall’importo delle spese sostenute per l’acquisto dell’immobile va sottratto l’importo del 50% dell’Iva detratta.

In sostanza, le due agevolazioni sono cumulabili ma vale il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla stessa spesa.

Esempi pratici

Immagina di acquistare un appartamento e di pagarlo 320.000 euro. In maniera forfettaria, viene assegnato un costo di ristrutturazione pari al 25% del prezzo versato per l’acquisto.

Nel nostro caso si tratta di 0,25 x 320.000 euro = 80.000 euro. La detrazione che ti spetterà, pari al 50% di 80.000 euro, sarà di 40.000 euro.

Se pagassi una casa più di 384.000 €, il cui 25% è 96.000 €, porteresti in detrazione comunque il 50% di 96.000 €, quindi 48.000€. 

Anche se acquistassi l’immobile insieme al coniuge, il massimale detraibile non raddoppierebbe, bensì resterebbe 96.000 da ripartire sulla base delle spese sostenute. 

Ammettiamo ora di comprare per 200.000€ un’immobile in classe A o B per il quale si applica l’IVA al 4% come “Prima casa”.
Il prezzo totale sarà 200.000 euro + IVA al 4%, per un totale di 208.000 euro e si avrà diritto:

  • alla detrazione, spettante ai sensi dell’articolo 1, comma 56, della legge di stabilità, del 50 per cento dell’Iva pagata sull’acquisto dell’immobile. pari ad euro 4.000 (8.000* 50%);
    • alla detrazione, spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, del 50 per cento calcolato sul 25 per cento del costo dell’immobile rimasto a carico. Tale detrazione è pari ad euro 25.500 [(208.000 – 4.000) * 25% = 51.000 * 50%].

La detrazione totale sarà quindi 4.000+25.500=29.500€

Cessione del credito o sconto in fattura

Seppur all’interno dell’articolo 121 del Decreto Rilancio, tra i benefici per cui è possibile sfruttare la cessione del credito o lo sconto in fattura, non venga citato il comma 3 dell’art. 16-bis del TUIR, tramite una risposta su Fisco Oggi del 2 novembre 2020, l’Agenzia delle Entrate ha concesso la cessione del credito o sconto in fattura anche per questo bonus. Vediamo un estratto della risposta:

Tuttavia, poiché gli interventi realizzati dalle citate imprese sono gli stessi interventi di recupero del patrimonio edilizio richiamati nel comma 1, lettere a) e b) dell’articolo 16-bis del Tuir, anche per l’acquisto di unità immobiliari ubicate in fabbricati interamente ristrutturati si può optare, in luogo della detrazione, per la cessione del credito o lo sconto in fattura”.

Un’informazione che può essere molto utile: quando andrai a compilare il modello per comunicare la cessione del credito o lo sconto in fattura, non troverai un “codice intervento” ad hoc per questa casistica all’interno del quadro A “Tipologia intervento”. Potrai selezionare il codice identificativo 17: “Intervento di manutenzione straordinaria, restauro e recupero conservativo o ristrutturazione edilizia e intervento di manutenzione ordinaria effettuato sulle parti comuni di un edificio“.

Requisiti di accesso

Vediamo tutte le condizioni per poter accedere alla detrazione:

  • l’unità immobiliare deve essere ceduta dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi. La società che vende non può essere differente da colei che realizza l’intervento.
    • l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori. Fa fede la data indicata nel modello di fine lavori;
    • sull’immobile acquistato o assegnato devono essere stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio (art. 3, comma 1, del DPR 380/2001 – lettere c e d). Quindi, l’intervento deve essere stato realizzato sull’intero fabbricato, e non solo una parte di esso, anche se rilevante e che, la detrazione, non spetta se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione ordinaria o straordinaria o nuova costruzione;
    • l’agevolazione riguarda solo immobili residenziali. Sono esclusi gli immobili con differente destinazione d’uso: uffici, negozi, laboratori, magazzini, unità commerciali ecc.
      Non è agevolabile l’acquisto della sola pertinenza! Ricadono nell’agevolazione le sole pertinenze acquistate contestualmente. In questo caso, il calcolo della somma detraibile deve essere realizzato considerando il prezzo delle pertinenze
    • l’agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari che costituiscono l’intero fabbricato. In pratica, non occorre che vengano cedute tutte le unità facenti parte dell’edificio oggetto di ristrutturazione per aver diritto al beneficio.

Occorre il bonifico parlante?

Come erroneamente segnalato in alcuni articoli del web, per ottenere l’agevolazione non dovrai effettuare i pagamenti mediante bonifico (vedi guida sulle agevolazioni fiscali riguardanti le ristrutturazioni edilizie dell’Agenzia delle Entrate). Potrai utilizzare addirittura gli assegni. 

Inoltre, potrai detrarre anche eventuali acconti versati prima della stipula dell’atto purché venga registrato un preliminare di compravendita

Potrebbe capitarti di versare gli acconti in un anno differente rispetto a quello in cui stipulerai il rogito. In questo caso, potresti far valere la detrazione o nel periodo di imposta in cui pagherai l’acconto oppure nel periodo di imposta in cui stipulerai il rogito definitivo. 

Attenzione. Potrai aderire al bonus solo nel momento in cui l’impresa avrà terminato i lavori su tutto il fabbricato. Difatti, l’Agenzia delle Entrate, all’interno delle circolari 15/2003 e 7/2017, ha ribadito che la detrazione è riconosciuta solo quando l’immobile è completamente ristrutturato.

Fonte https://www.studiomadera.it/news/426-bonus-immobili-ristrutturati