Il notaio risponde

Nelle scorse settimane ci avete sottoposto alcune interessanti domande che necessitavano la consulenza di un esperto. Ecco una selezione di risposte fornite dai notai.

Buongiorno, mi è stato proposto di acquistare un immobile all’asta a Pavia, ma sono totalmente all’oscuro di come funziona l’iter di compravendita, può darmi qualche indicazione?

Per prima cosa le consiglierei di consultare il sito del Tribunale di riferimento dove vengo-no pubblicati gli elenchi degli immobili all’a-sta (descrizione, perizia, ordinanza di vendita).  Nell’ordinanza di vendita può esaminare le modalità di partecipazione. In sostanza occorre compilare domanda di partecipa-zione (modulo scaricabile dal sito stesso) e presentarla, unitamente all’assegno circolare di cauzione intestato alla procedura e a documento di identità, in busta chiusa presso lo studio del professionista delegato al compimento delle operazioni di vendita. A Pavia esiste ANPEP, organismo associativo dei Notai delegati alle vendite. La busta deve essere consegnata entro il giorno prima del-la data fissata per la vendita. Le ricordo che in caso di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (IVA o imposta di registro) con le agevolazioni di legge. Di tutte le ipoteche e pignoramenti è ordinata la cancellazione con il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale. Le tasse per la cancellazione sono a carico della procedura. L’aggiudicatario, entro 60 giorni dall’aggiudicazione (salvo di-versa indicazione nell’ordinanza e avviso di vendita), dovrà versare il prezzo d’acquisto, dedotta la cauzione.

Buonasera, sono interessato ad investire nel settore delle Aste immobiliari ma ho paura di fare un cattivo investimento, secondo lei come mi posso cautelare in merito?

Le vendite all’asta sono generalmente molto appetibili in quanto il prezzo degli immobili è spesso più conveniente rispetto ai normali parametri del mercato immobiliare. Tuttavia occorre tener presente che la vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità né potrà essere revocata per alcun motivo. L’esistenza di eventuali vizi o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere – ad esempio, quelli urbanistici, spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente non pagate dal debitore – per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potrà dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni.

Ho appena siglato una proposta di acquisto per un immobile proveniente da una donazione, questo fatto mi sta creando  difficoltà. La Banca dice che con l’atto di donazione non possono darmi il mutuo. Può spiegarmi il motivo di tale rifiuto e
se c’è un modo per risolvere questo problema? 

La donazione può essere impugnata dagli eredi (coniuge e figli) del donante che dovessero risultare danneggiati. Essi potranno impugnare la donazione entro dieci anni dalla sua morte: esercitando l’azione di riduzione possono riacquistare la proprietà dei beni donati dal defunto, anche quando nel frattempo sono stati rivenduti a qualcun altro. Il problema sorge quando il donatario vuole rivendere l’immobile ricevuto in donazione, oppure chiedere un mutuo ipotecario. La legge, infatti, prevede che anche i successivi acquirenti siano pregiudicati dall’eventuale riduzione della donazione. Lo stesso vale per la banca che concede il mutuo, perché in seguito all’esercizio dell’azione di riduzione gli immobili sono restituiti liberi da ipoteche. L’immobile che è stato oggetto di donazione è dunque di fatto incommerciabile fino a dieci anni dopo la morte del donante. Una soluzione è quella di risolvere la donazione, ritrasferendo l’immobile al donante che potrebbe poi venderlo o ipotecarlo. Si è anche ipotizzato di chiedere al donante di garanti-re con una fideiussione i danni che potrebbe subire l’acquirente per l’esercizio dell’azione di riduzione.

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