Capita spesso che un acquirente, individuata la casa giusta e trovato l’accordo sul prezzo, cominci a preoccuparsi di ottenere liquidità con l’accensione di un mutuo, ma può capitare che un riconoscimento solo parziale dell’importo o un totale diniego possano mettere a rischio la compravendita.
Parliamo allora con il nostro Consulente Refinance, M.T.Rossi, per capire quali tutele possano garantire le parti.
Ultimamente si sente parlare spesso di “clausola salvo buon fine mutuo”. Può spiegarci che cos’è?
Si tratta di una condizione sospensiva, prevista dall’Art. 1353 del C.C., che consente alle parti di subordinare l’efficacia del contratto a un avvenimento futuro, ovvero la concessione del mutuo, evitando i rischi legati all’insolvenza dell’acquirente, nonché la perdita delle somme versate a titolo di caparra.
Quali vincoli possono essere inseriti nel contratto?
Tra gli elementi che normalmente rientrano nella clausola ci sono gli obblighi reciprocamente assunti dalle parti, importo del mutuo, la durata del vincolo e le successive modalità di comunicazione dell’esito del rilascio.
A chi spetta comunicare l’esito della valutazione finanziaria?
Alla parte acquirente che dovrebbe fornire la prova scritta della delibera. La presentazione di tale documentazione dovrebbe essere l’unica via per perfezionare o annullare la proposta d’acquisto ed è quindi buona norma assicurarsi, all’atto della richiesta del mutuo, che l’Istituto si impegni a fornirne copia tempestivamente.
E’ vero però che, per motivi di privacy, la banca non può dare queste informazioni a nessuno se non al proprio cliente, generando di fatto il rischio che l’acquirente possa invalidare l’operazione semplicemente non comunicando l’esito.
Sembra quindi che la parte acquirente abbia maggiori garanzie. Come può tutelarsi il venditore?
Questa impressione è condivisa da molti venditori, che infatti risultano più restii ad accettare offerte con questa clausola e più reticenti a trattare sul prezzo. Per loro è fondamentale stabilire una “scadenza”, per non rimanere sospesi a tempo indefinito, perdendo l’occasione di concludere l’affare con altri.
Sappiamo che i tempi di risposta delle banche possono essere molto lunghi. Cosa succede se la banca non dà risposte entro il temine concordato?
In caso di mancata risposta (o rigetto) dell’istituto di credito entro il termine pattuito, il compratore potrà chiedere una proroga dei termini della proposta. Se il venditore non l’accetta il contratto verrà ritenuto privo di efficacia e le parti non avranno più obblighi reciproci.
Come si può accelerare l’intero processo?
Una buona soluzione è affidarsi ad un consulente finanziario, che garantisce tempi di risposta molto più rapidi.
E’ anche possibile muoversi anticipatamente, richiedendo una predelibera, ovvero una valutazione della propria situazione reddituale e del valore massimo finanziabile. A quel punto, purché la perizia dell’immobile risulti conforme alla richiesta del mutuo, si è sicuri di ottenere il finanziamento.
Ma in questo caso, se la perizia non dovesse risultare conforme cosa accadrebbe?
Affidandosi ad un agente immobiliare, che conosce il mercato e le valutazioni delle banche, è una possibilità molto remota. E poi si può sempre richiedere una clausola “salvo buon esito della perizia” che dà maggiori certezze in tempi certamente più ragionevoli.
Un’accortezza in più è esplicitare nel contratto a quale valore minimo dovrebbe corrispondere la perizia, in ottica di correttezza e trasparenza.
Qual’è il suo pare professionale in merito a queste clausole?
Secondo la mia esperienza, maggiori sono le clausole inserite nella proposta d’acquisto, più alte diventano le possibilità d’insuccesso. La professionalità del personale che segue e gestisce la pratica immobiliare sono la miglior forma di salvaguardia e garanzia possibili.
