Un tempo prerogativa esclusiva degli investitori più esperti, il mercato delle aste immobiliari è diventato, in questi ultimi anni, accessibile e attrattivo anche per chi acquista come prima casa o comunque per uso abitativo e non meramente speculativo. Le ragioni di questo successo sono da attribuirsi principalmente alla convenienza dei prezzi d’acquisto, generalmente inferiori del 25/30% rispetto al mercato tradizionale, ma anche al sensibile aumento del numero di offerte disponibili.
Le spese di acquisto
Ad un ampia scelta e relativa economicità dei prezzi, si aggiunge poi l’ulteriore risparmio delle spese notarili, questo perchè l’acquisto non avviene tramite la sottoscrizione del rogito ma con un decreto di trasferimento del Giudice. Per tale ragione le spese si riducono alla sola imposta di registro, ipotecaria e catastale che normalmente ammonta al 9% del valore di assegnazione del bene, per chi non beneficia delle agevolazioni prima casa. Grazie infatti all’ingresso della Legge di Conversione del 15 Aprile 2016, chi acquista un bene immobiliare “non di lusso” e relativi accessori, dichiarando entro il 30 Giugno 2017*, di adibirla ad abitazione principale pagherà un’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 600 euro. La legge di Stabilità 2017 ha inoltre portato a 5 anni la scadenza, in precedenza biennale, per chi dichiara di voler trasferire l’immobile, usufruendo dell’imposta fissa di 200 euro. Attenzione comunque a rispettare questi termini se non si vuole incorrere nel pagamento dell’intera imposta oltre agli interessi di mora e una sanzione amministrativa del 30%. Sia che si acquisti per rivendere, sia per abitazione principale, all’assegnatario vengono addebitati, oltre all’imposta di registro, anche la metà del compenso previsto per il delegato alla vendita e i bolli per la domanda di partecipazione e per la trascrizione del decreto.
Procedura d’acquisto
Vediamo ora, nel dettaglio, come funziona l’acquisto di un immobile all’asta. Attraverso siti specializzati, riviste e quotidiani locali e l’affissione del relativo avviso di vendita all’albo del Tribunale (per tre giorni successivi) è possibile documentarsi riguardo alle offerte disponibili. Una volta individuato l’immobile di nostro interesse bisogna rivolgersi al custode giudiziario, normalmente un professionista al quale il giudice affida il compito di amministrare e custodire il bene pignorato, per ricevere tutte le informazioni relative all’immobile e fissare un appuntamento per visionarlo.
Documenti fondamentali
A questo punto sono due i documenti fondamentali da consultare obbligatoriamente:
1) La perizia di stima che determina il prezzo base della vendita, la regolarità edilizia, eventuali debiti esistenti a livello condominiale, eventuali abusi da sanare e relativi costi ma sopratutto se l’immobile è libero o occupato dal proprietario (che a seguito del pignoramento diventa “esecutato”) o da un eventuale inquilino.
2) L’avviso di vendita dove vengono espresse le condizioni di vendita, i termini e le modalità per la cauzione, la scadenza per la presentazione delle offerte, l’udienza di gara e il termine entro cui va saldato il prezzo totale.
Cauzione
La cauzione viene versata contestualmente alla presentazione dell’offerta che potrà essere in busta chiusa o con incanto. Nel primo caso l’offerente presenterà una cauzione del 10% del prezzo offerto contestualmente all’offerta contenuta in un plico sigillato ed anonimo, mentre nel secondo caso la cauzione viene predefinita nell’avviso di vendita e l’offerta stessa dovrà essere presentata in carta legale nei modi e termini indicati dal suddetto avviso.
Aggiudicazione
Attualmente la vendita avviene senza incanto, ovvero con offerta in busta chiusa, tuttavia, in questo caso, l’aggiudicazione non è definitiva, anche in presenza di una sola offerta pari alla minima indicata nell’avviso di vendita. Può infatti avverarsi l’eventualità di un creditore privilegiato, o unico chirografo, il quale possiede la facoltà di chiederne assegnazione. Avviene invece più frequentemente la presenza di due o più contendenti per i quali il delegato alla vendita disporrà la possibilità di rilancio verbale in ragione delle regole del bando.
Concluse le fasi dell’aggiudicazione il delegato alla vendita procede con la determinazione del prezzo dell’immobile decurtandone la cauzione già versata. L’aggiudicatario ha generalmente dai 60 ai 120 giorni di tempo per saldare il prezzo attraverso un bonifico bancario o tramite l’accensione di un mutuo, deve accollarsi gli ultimi due anni di eventuali spese condominiali non pagate, mentre al custode giudiziario toccherà l’onere di consegnare libero l’immobile aggiudicato.
