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ECCO LE VOSTRE DOMANDE
DEVO AFFITTARE UN APPARTAMENTO A STUDENTI. COME POSSO TUTELARMI?
Buongiorno avvocato, sono un pensionato con una casa vicino al Polo universitario. Ho buona richiesta da parte di studenti ma non sono tranquillo. Come posso tutelarmi?
Egregio Signor Alessandro, la legge 431/98 ha introdotto la fattispecie del contratto di natura transitoria per lo studente. Tale tipologia prevede che il contratto sia stipulato per la durata di minimo un mese ad un massimo di 18, purchè sussistano dei validi motivi, espressamente documentati per predisporne la transitorietà. Nel suo caso basterà allegare l’iscrizione all’università dei conduttori perché si verifichi la correttezza per quel tipo di contratto. I conduttori sono tenuti a depositare una cauzione, pari a 2 o 3 mensilità, che il proprietario restituirà all’affittuario al termine del contratto, nel caso in cui, dopo aver esaminato l’abitazione, non risultino danni.
Sicchè, qualora il suo timore sia che gli studenti possano deteriorare l’immobile oppure che si rendano morosi rispetto al pagamento del canone di locazione, basterà stipulare per la prima volta un contratto con durata minima. Infatti alla scadenza quest’ultimo potrà essere rinnovato, purchè permangano i requisiti di transitorietà, che devono essere comunicati dal locatore a mezzo di raccomandata. In tal modo qualora i suoi timori dovessero essere fondati, non avrà bisogno di iniziare una procedura di sfratto, ma dovrà semplicemente attendere la scadenza del contratto.
DUBBIO SUGLI ACCONTI. MEGLIO CAPARRA O ACCONTO PREZZO?
Buongiorno avvocato, Voglio di bloccare la mia futura casa casa con 5.000 Euro di caparra e poi dare ulteriori 15.000 euro in tre rate, come scelgo tra caparra confirmatoria o acconto prezzo?
Egregio signore, la Caparra confirmatoria, disciplinata dall’art. 1385 c.c., offre maggiore tutela giuridica alle parti, poiché, in caso di inadempimento, la parte lesa, oltre al consueto rimedio della risoluzione del contratto per inadempimento, può esercitare il diritto di recesso che determina per la parte venditrice la facoltà di ritenere le somme versate a titolo di caparra e per la parte acquirente la facoltà di pretendere la restituzione del doppio di quanto versato. L’acconto prezzo svincola invece i rapporti ed in caso di risoluzione per inadempimento le somme versate vengono restituite, salvo l’eventuale richiesta di danni. Dal punto di vista fiscale, il D.P.R. n. 131/1986, dispone che il versamento di somme a titolo di caparra confirmatoria, convenuta in un contratto preliminare, comporta l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro nella misura dello 0,50%, di cui all’articolo 6 della tariffa. Qualora invece siano previsti pagamenti di acconti di prezzo non soggetti all’imposta sul valore aggiunto si applica l’art. 9 ovvero nella misura fissa del 3%. In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.Ciò premesso ed atteso che le somme versate per la registrazione saranno recuperate in sede di atto notarile, la scelta di una o dell’altra modalità di pagamento dipende da quanto lei confida nell’esatto adempimento della parte venditrice e da quale da interesse ritiene preminente.
ACQUISTARE IL NUOVO. COME EVITARE I RISCHI DEL FALLIMENTO?
Avvocato, ho intenzione di acquistare un immobile, ancora in fase di realizzazione direttamente dal costruttore. Che cosa succede se la ditta dovesse fallire prima del completamento dell’opera? E se per qualunque altro motivo i lavori si dovessero fermare?
La legge n. 210/2004, successivamente integrata dal D.lgs n. 122/2005, ha introdotto a carico del costruttore-venditore che abbia intenzione di procedere alla vendita di immobili da costruire, l’obbligo, per quest’ultimo di consegnare all’acquirente una fideiussione di durata decennale, rilasciata da una Banca o da un’impresa assicuratrice, a garanzia di tutte le somme incassate sino al momento dell’effettivo trasferimento di proprietà. La stipula obbligatoria di fideiussione è posta a garanzia dell’acquirente per l’eventuale restituzione delle somme versate nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi e deve essere, alresì, consegnata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, in mancanza quest’ultimo è da considerarsi nullo. Inoltre la garanzia offerta include le somme versate, gli interessi legali maturati e le eventuali spese (legali) sostenute dall’acquirente per conseguire la restituzione di quanto già versato ove la stessa non sia immediatamente offerta ed eseguita.
VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ
Gent.mo Avv.to, ho intenzione di vendere il mio box auto. Il potenziale acquirente con cui ho già iniziato le trattative ha accettato il prezzo da me proposto ma chiede di poter suddividere il dovuto in rate mensili. La soluzione per me andrebbe bene ma ho un dubbio: se dopo la firma dell’atto di compravendita il mio acquirente non volesse più pagare le rate pattuite? Io avrei perso già perso la proprietà del box e non vedrei un soldo, come posso tutelarmi? La ringrazio.
Egr.Sig., nel caso da Lei prospettato le parti al momento della sottoscrizione dell’atto di compravendita dell’immobile potranno pattuire che il prezzo per l’acquisto avvenga secondo le rate concordate, indicandone con precisione il prezzo di cadauna nonché le rispettive date e modalità di pagamento. A tal fine, ad ulteriore garanzia della parte venditrice, è possibile inserire nell’atto di compravendita la clausola di riserva della proprietà prevista all’art. 1523 c.c., la quale prevede che l’acquirente acquisterà la proprietà dell’immobile solo con il pagamento dell’ultima rata di prezzo. Ne consegue che se il compratore rispetta regolarmente i pagamenti rateali la proprietà si trasferirà in capo allo stesso solo al momento del pagamento dell’ultima rata. In caso contrario potrà trovare applicazione l’art. 1525 c.c. il quale statuisce che, in caso di mancato pagamento anche di una sola rata, che superi l’ottava parte del prezzo pattuito, il venditore può chiedere la risoluzione del contratto. In caso di risoluzione per inadempimento del compratore il venditore, ai sensi del successivo art.1526 c.c. dovrà, se non è pattuito diversamente, restituire le rate riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno. Ovvero qualora sia stato convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità, il Giudice adito, secondo le circostanze, potrà ridurre l’entità convenuta.
IPOTECA EQUITALIA SU APPARTAMENTO DA ACQUISTARE
Gent.mo Avvocato, sono in procinto di acquistare un immobile, tuttavia ho un dubbio. Sull’appartamento in oggetto grava un’ipoteca iscritta da Equitalia – che verrà cancellata al momento della stipula del rogito -, ed inoltre sono a conoscenza che la proprietaria risulta avere altri debiti. Mi chiedo se a seguito dell’acquisto posso incorrere in un’azione revocatoria da parte degli altri creditori, atteso che la proprietaria mi ha riservato un “prezzo di favore”.
L’azione revocatoria ordinaria, regolata dal codice civile all’art. 2901 prevede che i creditori possano domandare che il giudice dichiari inefficace nei loro confronti gli atti di disposizione del patrimonio che il debitore pone in essere al solo fine di sottrarre i beni che ne fanno parte alla disponibilità dei creditori stessi. Affinchè vi sia una pronuncia favorevole, la legge impone che ricorrano cumulativamente tre presupposti. Innanzitutto, il credito che si fa valere deve essere anteriore rispetto all’atto dispositivo e deve essere esistente (deve risultare da trascrizioni o deve essere cd litigioso) al momento della proposizione della domanda di revocatoria. In secondo luogo, rileva il consilium fraudis sia del debitore sia del terzo acquirente (in questo caso Lei). Per consilum fraudis si intende l’intenzione del debitore di voler sottrarre il bene alla disponibilità del creditore, mentre invece quella del terzo si riferisce alla consapevolezza del terzo acquirente delle intenzioni del venditore. A ciò si aggiunga che la legge distingue gli atti a titolo gratuito (donazione) da quelli a titolo oneroso. Difatti nel primo caso il consilium fraudis del terzo è irrilevante, ed il contratto di compravendita risulta inefficace in ogni caso. Ciò premesso per dirle che se il prezzo pattuito nell’atto di compravendita è inferiore rispetto al prezzo di mercato, il giudice potrebbe tenerne conto in ordine all’accoglimento della domanda di revocatoria, in aggravio della Sua posizione ed al di là della avvenuta prova del consilium fraudis (il cui onere probatorio pende in capo al creditore). Inoltre nel caso di specie, bisogna verificare se la Sua dante causa è titolare di altri cespiti da poter aggredire con una procedura esecutiva, al fine di riscontrare l’entità della diminuzione del patrimonio che comporterebbe la vendita dell’immobile. Giusto per fare un esempio se la stessa fosse proprietaria di un altro immobile, la vendita del quarto (del valore di circa € 20.000,00) – che Lei vorrebbe acquistare – non risulterebbe una diminuzione consistente tale da giustificare un’azione revocatoria. Se al contrario dovesse essere l’unico cespite su cui rivalersi, con ogni probabilità i creditori potrebbero opporgliela.
DIRITTO DI PRELAZIONE SU IMMOBILI AD USO COMMERCIALE
Gent.mo Avvocato, sono titolare di un’ azienda commerciale. Nel mese di marzo 1999 stipulai con il sig. Tizio un contratto di locazione ad uso commerciale di immobile sito nel centro di Roma, nel quale esercito la mia attività. Il locatore è proprietario dell’immobile e qualche mese fa, ha deciso di metterlo in vendita. Sono pertanto a chiederle se a fronte della vendita a terzi dell’immobile in cui esercito la mia attività il contratto di locazione continuerà ad esser valido
Egr. Sig., il contratto di locazione in essere tra lei e il locatore continuerà ad esser valido anche dopo il trasferimento di proprietà. A seguito della vendita, l’acquirente si sostituirà al venditore nella posizione del locatore. Il conduttore, dal canto suo, adempirà correttamente il proprio obbligo di pagamento del canone effettuando il versamento in favore del precedente proprietario, fino al momento in cui egli non sia adeguatamente informato dell’intervenuta vendita. Tuttavia è d’obbligo segnalarle la sua facoltà di acquistare la proprietà dell’immobile condotto in locazione esercitando il diritto di prelazione rispetto ai terzi. Difatti la disciplina delle locazioni urbane con destinazione «non abitativa» offre tutela al cd avviamento commerciale, ossia alla capacità dell’impresa di produrre utili e all’attitudine dell’immobile a «fidelizzare» la clientela. Pertanto il proprietario dell’immobile è tenuto per legge a darle comunicazione della vendita con notifica attraverso ufficiale giudiziario. Nella comunicazione, va scritto il prezzo e le condizioni a cui avviene la vendita stessa. In caso contrario, la comunicazione è inefficace. Il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto all’acquisto, sempre per iscritto tramite ufficiale giudiziario. Il pagamento, salvo diversi accordi, deve essere effettuato entro 90 giorni dalla prima comunicazione del proprietario, insieme alla stipula del compromesso o del rogito di acquisto. Qualora l’esercizio deldiritto di prelazione rimanga frustrato per fatto del locatore spetta al conduttore che ne era titolare il conseguente diritto di riscatto, attraverso il quale questi può agire nei confronti del terzo acquirente per recuperare la proprietà della cosa
DECRETO INGIUNTIVO PER SPESE CONDOMINIALI NON PAGATE
Gentilissimo avvocato, ho un problema. Il condominio mi ha notificato un decreto ingiuntivo per il pagamento di spese condominiali arretrate e mai pagate relative all’appartamento che ho acquistato lo scorso novembre. Mi chiedo è giusto che io paghi le spese condominiali riferite ad un periodo in cui non ero ancora proprietario dell’appartamento?
Egr. Sig., Il comma 2 dell’art 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede un regime di solidarietà del diritto dominicale in condominio tra cedente e cessionario. Difatti la disciplina normativa prevede che il cedente risponda nei confronti del condominio per tutte le spese maturate sino al giorno della cessione, mentre il cessionario risponde per le spese maturate successivamente alla cessione in via esclusiva, e per le spese deliberate ed approvate nei due precedenti esercizi di gestione in via solidale con il cedente. Ciò premesso, l’amministratore di condominio, per recuperare le spese condominiali non evase, e relative a periodi pregressi può agire solo nei confronti di chi appare proprietario dell’unità abitativa cui le spese si riferiscono. Difatti lo status di condomino appartiene all’acquirente dell’immobile dal momento in cui il trasferimento è stato comunicato all’amministratore. Pertanto da quel momento il venditore non è più legittimato a partecipare all’assemblea di condominio e, le eventuali contestazioni, connesse al pagamento dei contributi può avvenire solo attraverso il nuovo condomino. Per quanto appena detto, l’amministratore, può agire, anche per spese pregresse, solo nei confronti dell’acquirente. Infine, qualora lei, in qualità di acquirente – nuovo condomino – sia stato chiamato a rispondere per passività pregresse, potrà rivalersi nei confronti del suo dante causa avendo adempiuto, al pari di un qualsivoglia fideiussore, in qualità di obbligato al pagamento verso il condominio terzo in virtù del vincolo di solidarietà previsto dalla legge, ad un debito altrui.
