Negli ultimi anni le vendite di immobili associati a procedure giudiziarie sono letteralmente lievitate, motivo per cui abbiamo deciso di approfondire meglio il mondo delle aste interpellando i professionisti del settore. Cominciamo con Mario Angelini, Team Leader del Real Estate Management di ItalFondiario Re, una dei più grandi gestori di NPL in Italia. E cominciamo proprio da qui, da cosa significa NPL
<<NPL significa “Non Performing Loan”, o meglio mutuo non performante. Si tratta di un credito che il debitore non riesce più ad onorare e che, di conseguenza, diventa una “sofferenza” bancaria. Il creditore, non riuscendo a ottenere i rimborsi per cui il credito è stato generato, avvia la procedura per recuperare il credito vendendo l’immobile a esso collegato>>
Perché, oggi, una persona dovrebbe valutare un acquisto in asta?
<< Intanto perché quello in asta è un acquisto sicuro, nonostante siano ancora in tanti ad avere pregiudizi su questi immobili. Eppure ogni acquisto legato all’asta è trasparente e verificabile, in quanto viene nominato un perito che ha il compito di valutare e descrivere l’immobile oggetto della procedura. Tra i suoi compiti, rispetto al passato, c’è quello di redigere una perizia molto più dettagliata con l’obbligo di segnalare minuziosamente ogni abuso edilizio, ma non solo. Dovrà anche indicare le modalità e i costi per sanarlo. Insomma, non ci possono essere sorprese>>
Che differenza c’è rispetto al passato?
<<Prima di tutto le procedure sono state snellite dalla legge 132 dell’agosto 2015, grazie a cui il processo burocratico è diventato molto più rapido. E anche dal punto di vista del prezzo c’è stata una notevole innovazione. Per tutte le nuove procedure il prezzo di partenza sarà molto più realistico rispetto a prima, in quanto la perizia stessa dovrà necessariamente tenere conto del contesto di vendita (asta immobiliare), ponendo la base d’asta a valori sensibilmente inferiori a quelli di mercato. Senza contare che adesso è possibile offrire (per i bandi con offerta in busta) fino al 25% in meno del prezzo di bando>>
Quali sono i criteri migliori con cui scegliere una casa all’asta?
<<Prima di tutto l’ubicazione, oltre all’entità del prezzo di base d’asta. Altro aspetto importante è organizzarsi con il custode per effettuare una visita e conoscere l’occupante. Perché in alcuni casi proprio la liberazione dell’immobile è uno dei principali freni, ma conoscendo l’occupante si ha una situazione più chiara dell’operazione ipotizzando meglio la tempistica con cui l’immobile sarà liberato>>
Chi acquista di più casa all’asta? Chi cerca prima casa o investitori?
<<Oggi sono ancora gli investitori ad acquistare di più, anche se l’obiettivo degli operatori di settore dovrebbe essere quello di avvicinare di più proprio chi comprerà non solo per investimento, ma per gli utenti finali. Un passaggio in meno per non far lievitare i prezzi anche di queste soluzioni. Il motivo principale è che non tutti si “fidano”. Sarebbe opportuno affidarsi a consulenti esperti nel settore che possano guidare anche chi investitore non è a comprare un immobile all’asta. Per fortuna oggi esistono sempre più realtà in grado di offrire questo importante servizio>>
